Düşük Kira Bedelleri için Kira Uyarlama Davası ve Hukuki Süreç

Kira uyarlama davası, kira sözleşmesinin süresince ortaya çıkan öngörülemeyen ve olağanüstü durumların varlığı halinde tarafların kira bedelini yeniden düzenlemek amacıyla açtıkları bir dava türüdür. Kira sözleşmeleri, devamlılık gösteren ve iki tarafa da hak ve yükümlülükler getiren anlaşmalardır. Akde bağlılık ilkesi gereği, taraflar sözleşme hükümlerine uymak zorundadır. Ancak, sözleşme süresince ortaya çıkan olağanüstü ve beklenmedik durumlar, edimler arasındaki dengeyi bozabilir ve bu durumda kira uyarlama davası gündeme gelir.

Kira Uyarlama Davasının Hukuki Temeli

Türk Borçlar Kanunu’nun 138. maddesi kira uyarlama davalarının hukuki temelini oluşturmaktadır. Bu maddeye göre, kira sözleşmesinin yapıldığı sırada öngörülemeyen ve olağanüstü bir durumun meydana gelmesi, sözleşmenin taraflarından birinin edimini yerine getirmesini imkansız hale getirirse, sözleşmenin uyarlanması talep edilebilir. Kira uyarlama davası, taşınır ve taşınmaz mallara yönelik kira bedellerinin bu yeni koşullara uyarlanmasını sağlar.

Kira Uyarlama Davası Açma Koşulları

Kira uyarlama davası açabilmek için belirli koşulların sağlanmış olması gerekmektedir. Bu koşullar şunlardır:

Olağanüstü Bir Durumun Ortaya Çıkması: Olağanüstü durum, kira sözleşmesinin yapıldığı dönemde öngörülemeyen ve tarafların kontrolü dışında gelişen bir olay olmalıdır.
Durumun Davacıdan Kaynaklanmaması: Olağanüstü durum, kira sözleşmesinin taraflarından birinin fiilinden kaynaklanmamalıdır. Örneğin, kiracının ekonomik durumundaki düşüş kendi hatalarından kaynaklanıyorsa uyarlama talebi reddedilir.
Sözleşmenin Devamının Zorlaşması: Olağanüstü durum, sözleşmenin mevcut koşullarda devamını imkansız hale getirmelidir. Edimler arasındaki denge, taraflardan biri aleyhine ciddi biçimde bozulmuş olmalıdır.
Borcun Koşulsuz Olarak Yerine Getirilmemesi: Davacının borcunu yerine getiremediğini veya yerine getirmenin çok zor olduğunu kanıtlaması gerekmektedir.

Kira Uyarlama Davasının Sonuçları

Kira uyarlama davası, ileriye dönük etki doğurur. Bu nedenle, mahkeme kararının ardından kira bedelinde yapılacak değişiklikler dava tarihinden sonraki dönemler için geçerli olur. Mahkeme, kira bedelini yeni koşullara uygun hale getirir, ancak geçmiş dönem kiraları için uyarlama yapmaz. Bu dava, Sulh Hukuk Mahkemesi’nde açılır ve taşınmazın bulunduğu yer mahkemesi yetkilidir.

Kira Uyarlama Davası Hangi Durumlarda Açılır?

Kira uyarlama davası, beklenmeyen ve öngörülemeyen olağanüstü durumların varlığı halinde açılabilir. Bu durumlar arasında döviz kurlarındaki ani artışlar, ekonomik krizler, pandemi, savaş durumu ve altyapı değişiklikleri gibi durumlar sayılabilir. Örneğin, COVID-19 pandemisi sırasında birçok iş yeri sahibinin gelir kaybına uğraması, kira uyarlama davalarının artmasına neden olmuştur.

DAVA AÇMAK İÇİN 5 YILLIK SÜREYİ BEKLEMEYE GEREK VAR MI?

Kira uyarlama davası, kira sözleşmesinin her döneminde, yani herhangi bir yıl sınırlaması olmaksızın, olağanüstü ve öngörülemeyen durumların varlığı halinde açılabilir. Dolayısıyla kira sözleşmesinin kaçıncı yılında olduğu önemli olmaksızın bu davayı açabilirsiniz. Öte yandan, kira tespit davası ise kira sözleşmesinin beşinci yılının sonunda açılabilir. Ancak, bu davanın açılabilmesi için kira dönemi sona ermeden en geç bir ay önce kiraya veren tarafından ihtarname çekilmesi gerekmektedir. Bu koşullar sağlandığında kira tespit davası, beşinci yılın dolduğu tarihte veya daha sonrasında açılabilir.

Kira Uyarlama ve Kira Tespit Davası Arasındaki Farklar

Kira uyarlama davası ile kira tespit davası arasında belirgin farklar bulunmaktadır:

Kira Uyarlama Davası: İfa güçlüğü ve olağanüstü durumların varlığı halinde açılır, ileriye dönük etkisi vardır, geçmiş kiraları kapsamaz. Sözleşmenin devamı sırasında ortaya çıkan ekonomik dalgalanmalara karşı kira bedelinin uyarlanması amaçlanır.
Kira Tespit Davası: Kira döneminin sona ermesine bir ay kala ihtarname çekilerek açılır ve kira dönemi başlangıcına kadar geriye dönük etki eder. Kiraya veren ya da kiracı tarafından kira bedelinin belirlenmesi amacıyla açılır ve mahkeme tarafından yeni kira bedeli tespit edilir.

Kira Uyarlama Davası Nasıl Açılır?

Kira uyarlama davası açmak isteyen tarafın, Sulh Hukuk Mahkemesi'ne başvurması gerekmektedir. Dava dilekçesinde, olağanüstü durumun ne olduğu, bu durumun edimler arasındaki dengeyi nasıl bozduğu ve kira bedelinin nasıl uyarlanması gerektiği detaylı bir şekilde açıklanmalıdır. Dava açılmadan önce bir avukatın hukuki danışmanlık hizmetinden yararlanmak, sürecin daha sağlıklı ilerlemesini sağlar ve hak kayıplarını önler.

Sonuç

Kira uyarlama davası, kira sözleşmesi taraflarının öngöremediği ve kontrolü dışında gelişen olağanüstü durumlar karşısında adil bir çözüm yoludur. Bu dava, kira bedelinin yeni ekonomik koşullara uyarlanmasını sağlayarak tarafların mağduriyetini önler. Ancak, davanın açılabilmesi için belirli hukuki koşulların yerine getirilmesi gerekmektedir. Kira uyarlama davası açacak tarafların, sürecin karmaşıklığı ve hukuki detayları göz önünde bulundurarak uzman bir avukattan yardım almaları önerilir. Kira uyarlama davası açmak için Çanakkale Gayrimenkul Avukatımız ile iletişime geçiniz.

Yasal Danışmanlık

Yer Ayırt