Kanundan ve Sözleşmeden Doğan Önalım Hakları: Farklar, Şartlar ve Hukuki Süreçler

Önalım hakkı, bir mülk sahibinin mülkünü üçüncü bir kişiye satma durumunda, öncelikle bu mülkü satın alma hakkını belirli kişilere tanıyan bir haktır. Bu hak, hem kanundan doğabilir hem de sözleşmeden kaynaklanabilir. Kanundan doğan önalım hakkı ve sözleşmeden doğan önalım hakkı, hukuki nitelikleri, kullanım şartları ve sonuçları bakımından birbirinden önemli farklılıklar gösterir.

Kanundan Doğan Önalım Hakkı

1. Tanım ve Hukuki Nitelik

Kanundan doğan önalım hakkı, paylı mülkiyet durumlarında bir paydaşın taşınmaz üzerindeki payını üçüncü bir kişiye satması durumunda diğer paydaşların öncelikli satın alma hakkına sahip olmalarını sağlar. Bu hak, Türk Medeni Kanunu'nun 732. maddesinde düzenlenmiştir.

2. Kullanım Şartları

Kanundan doğan önalım hakkının kullanılabilmesi için belirli şartların varlığı gereklidir:

• Paylı Mülkiyet İlişkisi: Taşınmaz üzerinde bir paylı mülkiyet ilişkisi olmalıdır.

• Satış veya Eşdeğer İşlem: Paydaşlardan biri payını üçüncü kişiye satmış veya ekonomik bakımdan satışa eşdeğer bir işlem yapmış olmalıdır.

• Önalım Davası: Önalım hakkını kullanmak isteyen paydaş, üçüncü kişi aleyhine önalım davası açmalıdır.

3. Hukuki Süreç ve Sonuçları

Kanundan doğan önalım hakkının kullanılması, dava açılarak gerçekleştirilir. Mahkeme, davacının önalım bedelini yatırmasını talep eder ve bu bedel yatırılmadan karar veremez. Mahkeme kararı ile önalım hakkı sahibi, taşınmazın mülkiyetini alıcıdan devralır.

Sözleşmeden Doğan Önalım Hakkı

1. Tanım ve Hukuki Nitelik

Sözleşmeden doğan önalım hakkı, taraflar arasında yapılan bir sözleşme ile belirlenir ve bu sözleşme gereğince, mülk sahibinin mülkünü satması durumunda belirli kişilere öncelikli satın alma hakkı tanınır. Bu hak, hem Türk Medeni Kanunu'nun 735. maddesinde hem de 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu'nda düzenlenmiştir.

2. Kullanım Şartları

Sözleşmeden doğan önalım hakkının kullanılabilmesi için şu şartlar gereklidir:

• Geçerli Bir Sözleşme: Öncelikle taraflar arasında geçerli bir önalım sözleşmesi yapılmış olmalıdır.

• Tapuya Şerh: Bu hakkın üçüncü kişilere karşı ileri sürülebilmesi için tapuya şerh verilmiş olması gerekir.

• Önalım Davası: Kanundan doğan önalım hakkında olduğu gibi, sözleşmeden doğan önalım hakkı da dava yoluyla kullanılır.

3. Hukuki Süreç ve Sonuçları

Sözleşmeden doğan önalım hakkı, mahkemeye başvurarak kullanılabilir. Bu davada da mahkeme, önalım bedelinin yatırılmasını şart koşar ve karar, mülkiyeti devreden bir niteliğe sahiptir.

Kanundan ve Sözleşmeden Doğan Önalım Hakları

Karşılaştırması

• Doğuş Şekli: Kanundan doğan önalım hakkı, paylı mülkiyet durumlarında kanun gereği kendiliğinden doğar. Sözleşmeden doğan önalım hakkı ise, taraflar arasında yapılan bir sözleşme ile kurulur.

• Kullanım Şartları: Her iki hak da dava yoluyla kullanılır ve önalım bedelinin mahkeme tarafından belirlenen süre içinde yatırılması gereklidir. Ancak, kanundan doğan önalım hakkı paylı mülkiyete tabi taşınmazlar için geçerliyken, sözleşmeden doğan önalım hakkı hem taşınmazlar hem de taşınırlar için kurulabilir.

• Hukuki Nitelik: Kanundan doğan önalım hakkı ayni hak niteliğinde olup mülkiyeti devreden bir etkiye sahiptir. Sözleşmeden doğan önalım hakkı ise alacak hakkı niteliğindedir ve kural olarak yalnızca taraflar arasında bağlayıcıdır; tapuya şerh verilmesi durumunda üçüncü kişilere karşı da ileri sürülebilir.

Sonuç

Kanundan doğan ve sözleşmeden doğan önalım hakları, mülkiyet ilişkilerini düzenleyen ve paydaşlar arasında adil bir denge sağlamayı amaçlayan önemli hukuki mekanizmalardır. Her iki hakkın da kendine özgü şartları ve sonuçları bulunmaktadır ve bunların doğru bir şekilde anlaşılması, hukuki güvenliğin sağlanması açısından büyük önem taşımaktadır. Bu hakların kullanımı sırasında dikkat edilmesi gereken prosedürler ve hukuki süreler, hak sahiplerinin haklarını etkin bir şekilde koruyabilmeleri için titizlikle takip edilmelidir. Önalım hakkınızı kullanmak için Gayrimenkul Avukatımız ile iletişime geçebilirsiniz.

Yasal Danışmanlık

Yer Ayırt