Kat Mülkiyeti Kanuna Göre Ortak Alanlar ve Yöneticilerin Sorumluluğu

Yaşadığınız apartmanda veya sitede yöneticiniz kötü kararlar alarak sizin yaşam alanınızı kısıtlayabilir. Apartman veya site yöneticiniz tek başına kararlar alarak apartman ve site yönetiminde sizin ve komşularınızın yaşam alanlarına taciz edecek kötü kararlar verebilir. Veya yöneticiler apartman sakinlerinin karar ve görüşünü almadan sizin adınıza karar verebilir. Böyle durumlarda kötü apartman yöneticilerine karşı hukuki olarak karşı koyabilir ve engelleyebilirsiniz.

Örnek olarak Site veya apartman yöneticisi sitenizin ortak alanında bulunan ve siteye ait olan bir taşınmazı başka bir işletmeye kiraya verebilir.

Apartman yöneticisi oy birliği sağlamadan apartmanın ortak alanlarını kiraya veremeyecektir. Varsayalım apartman veya site yöneticisi sizlerin haberi olmadan işlemleri yaptı.

Bu durumda site veya apartman yöneticisinin işlemleri 634 Sayılı Kat Mülkiyeti Kanun'a aykırıdır ve hukuka uygun değildir. Şöyle ki, 634 sayılı kanun 35, 36 ve 37. Maddeleri uyarınca görevlerini eksik ve hatalı olarak icra etmektedir.

Yönetici olarak temsil ettiği kat maliklerinin çıkarlarını ve huzurunu korumamakta, yönetim görevi süresince “basiretli” bir yöneticiden bekleneceği şekilde kararlar almamaktas ve başta ve diğer kat maliklerini de maddi ve manevi zararlara uğratmaktadır. Çünkü 634 sayılı yasanın 45. maddesi ve Yargıtay’ın yerleşik içtihatları uyarınca, ana taşınmazın ortak yerlerinin kiralanması, ancak tüm kat maliklerinin OYBİRLİĞİ ile verecekleri kararla olanaklıdır Bu sebeple apartman veya site yöneticisine karşı görevi ihmal suçundan suç duyurusunda bulunabilir ve dava ile zararınızın tazminini isteyebilirsiniz. Benzer durumlarda hemen hukuki süreci başlatmanız tavsiye edilir.

Ayrıca apartman veya site ortak alanını kullanan 3. kişiler sizin yaşam alanınıza tecavüz ediyor veya size karşı suç işliyorsa tahliye etme talebinde bulunarak mahkemeden tahliyesini isteyebilirsiniz.

Detaylı olarak apartman yöneticisi kimdir ve ne işe yarar, apartman veya site adına kararlar nasıl alınır hadi inceleyelim.

Kat mülkiyeti ile ilgili olarak incelenmesi gereken en önemli başlıklardan bir tanesi apartman ve site yöneticilerinin görevlerinin neler olduğu ve bu yöneticilerin sorumluluklarının kapsamıdır. Kat malikleri açısından önem arz eden husus, yöneticilerin sorumluluklarının belirlenebilmesi için görevlerinin neler olduğunun bilinmesidir. Bu yazıda, Kat Mülkiyeti Kanunu (KMK) 35-36-37 ve 38. maddeleri çerçevesinde apartman ve site yöneticilerinin görevleri ve hukuki sorumlulukları detaylı olarak ele alınacaktır.

Kat Mülkiyeti Kanuna Göre Ortak Alanların

Tanımı ve Kullanımı

Kat Mülkiyeti Kanunu'na göre, ortak alanlar bağımsız bölümler dışında kalan, korunma ve faydalanma ihtiyaçlarımızı karşılamaya yönelik alanlardır. Örneğin, kolonlar, bahçe, kömürlük, garaj ve otopark gibi alanlar ortak alanlar olarak tanımlanmıştır. Ancak, bu tanım sadece belirli örneklerle sınırlı kalmaz; bağımsız bölümler dışında kalan tüm alanlar ortak alan olarak kabul edilir.

Kat Mülkiyeti Kanuna Göre Ortak Alanların

Kullanımında Dikkat Edilmesi Gereken Hususlar

Kat Mülkiyeti Kanunu’nun 16. maddesi gereğince, ortak alanlar kat malikleri tarafından arsa payları oranında kullanılır. Örneğin, otopark kullanımı genellikle arsa payı oranında belirlenir. Ancak, yönetim planları ile bu kullanım şekilleri düzenlenebilir. Apartman girişi, merdivenler ve asansör gibi alanlar ise herkesin eşit kullanımına sunulmuştur.

Ortak Alan Kullanımında Çıkabilecek Sorunlar

Kat Mülkiyeti Kanuna Göre Ortak Alanların kullanımı sırasında sıklıkla karşılaşılan sorunlardan biri, bir kat malikinin ortak alanı diğer maliklerin kullanımına engel olacak şekilde kullanmasıdır. Kat Mülkiyeti Kanunu’nun 33. maddesi bu durumu açıkça düzenlemekte ve diğer kat maliklerinin veya yöneticinin hukuk hakimine başvurarak elatmanın önlenmesi talebinde bulunabileceğini belirtmektedir.

Ortak Alanlarda Yapılacak Değişiklikler

Kat Mülkiyeti Kanuna Göre Ortak Alanlarda köklü değişiklikler yapmak istediklerinde, kat maliklerinin beşte dördünün rızasını almak zorundadırlar. Ancak, eğer ortak alanlarda ciddi bir bozukluk veya hasar varsa ve bu durum bir bağımsız bölüme zarar veriyorsa, kat malikleri rıza aranmaksızın gerekli onarımları yapabilir ve maliyetleri diğer kat maliklerine yansıtabilir.

Yargıtay Kararlarının Rolü

Yargıtay’ın özellikle 18. Hukuk Dairesi’nin verdiği kararlar, ortak alanların kullanımına ilişkin önemli yol göstericilerdir. Örneğin, ana yapının terasına sadece bir bağımsız bölümün çıkışının olması, buranın ortak alan olma niteliğini değiştirmez. Bu tür durumlarda, teras tüm kat malikleri tarafından kullanılabilir.

Ortak Giderler ve Kat Mülkiyetinin Sorumlulukları

Kat malikleri, Kat Mülkiyeti Kanuna Göre Ortak Alanların giderlerinden ortaklaşa sorumludur. Asansör gibi ortak alanların giderleri tüm kat malikleri tarafından karşılanmak zorundadır, kullanılmıyor olsa bile. Ortak giderlere katılmayan kat malikleri, %5 faiz ile bu giderleri ödemek zorunda kalır ve bu faiz oranı aylık %10,5 gibi yüksek bir orana ulaşabilir.

Ortak Alan Kullanımından Kaynaklanan Uyuşmazlıklar

Kat malikleri arasında ortak alan kullanımı konusunda çıkan uyuşmazlıklar ciddi sonuçlara yol açabilir. Örneğin, ortak giderlerini ödemeyen veya diğer kat maliklerinin haklarını ihlal eden bir kat malikinin bağımsız bölümü, Sulh Hukuk Mahkemesi kararı ile devredilebilir. Bu tür durumlarda, kat malikinin davranışları diğer maliklerin hayatını çekilmez hale getiriyorsa, bağımsız bölümün devri sağlanabilir.

Genel Yönetim İşlerinin Görülmesi (KMK 35. Madde)

Yöneticilerin görevleri, tapuya kayıtlı yönetim planlarında detaylandırılmış olabileceği gibi temelde Kat Mülkiyeti Kanunu 35. maddede sayılmıştır. Yönetim planında aksine hüküm olmadıkça, yönetici aşağıdaki işleri görür:

Kat malikleri kurulunca verilen kararların yerine getirilmesi:

Yöneticinin temel görevi, kat malikleri kurulunda alınan kararların uygulanmasıdır. Bu, apartman veya site sakinlerinin ortak çıkarlarını korumak ve yönetimsel düzenin sağlanması adına büyük önem taşır.

Ana gayrimenkulün gayesine uygun olarak kullanılması, korunması, bakımı ve onarımı için gereken tedbirlerin alınması:

Yöneticiler, ana gayrimenkulün amacı doğrultusunda kullanılmasını sağlamak ve bu kapsamda bakım, onarım gibi gerekli tedbirleri almak zorundadır.

Ana gayrimenkulün sigorta ettirilmesi:

Gayrimenkulün olası risklere karşı sigorta ettirilmesi, yöneticinin sorumlulukları arasındadır.

Genel yönetim işleriyle ilgili bakım ve onarım işlerinin yürütülmesi:

Temizlik, asansör ve kalorifer gibi bakım işleri için gerekli düzenlemeleri yaparak, bu hizmetlerin devamlılığını sağlamak yöneticinin görevleri arasındadır.

Avans toplanması ve harcamaların yapılması:

Yöneticiler, belirlenen zamanlarda kat maliklerinden avans toplayarak bu fonları harcamak ve bitmesi halinde yeniden avans toplamakla yükümlüdür.

Ödemelerin kabulü ve borçların ödenmesi:

Ana gayrimenkulün yönetimiyle ilgili ödemeleri kabul etmek ve doğan borçları ödemek yöneticinin sorumluluğundadır.

Tebligatların kabulü:

Ana gayrimenkulü ilgilendiren tebligatları kabul etmek ve ilgili kat maliklerini bilgilendirmek yöneticinin görevleri arasındadır.

Gerekli tedbirlerin alınması:

Ana gayrimenkulün korunması ve bakımının sağlanması için gerekli tüm tedbirleri almak yöneticinin yükümlülüğüdür.

Dava ve icra takibi:

Kat mülkiyetine ilişkin borç ve yükümlülüklerini yerine getirmeyen kat maliklerine karşı dava ve icra takibi yapmak, yöneticinin görevlerindendir.

Paraların bankaya yatırılması:

Toplanan paraları güvenli bir bankada kendi adına, ancak ana gayrimenkul yöneticisi sıfatı belirtilerek açılan bir hesapta tutmakla yükümlüdür.

Kat malikleri kurulunu toplantıya çağırmak:

Yöneticinin, kat malikleri kurulunu belirlenen zamanlarda toplantıya çağırması gerekmektedir.

Defter Tutulması ve Belgelerin Saklanması (KMK 36. Madde)

Yönetici, kat malikleri kurulunun kararlarını, protokolleri, yapılan ihtar ve tebligatların özetini ve tarihlerini ve bütün giderleri, kanunda belirtilen deftere tarih sırasıyla yazmak ve bu defteri, gider belgeleriyle birlikte bir dosyada saklamakla yükümlüdür. Bu defterin, her takvim yılının bitiminden başlayarak bir ay içinde notere kapattırılması zorunludur.

İşletme Projesinin Yapılması (KMK 37. Madde)

Yönetici, kat malikleri kurulunca kabul edilmiş bir işletme projesi yoksa gecikmeksizin bir işletme projesi hazırlamak zorundadır. Bu projede özellikle:

• Ana gayrimenkulün bir yıllık yönetiminde tahmini olarak gelir ve gider tutarları;

• Tüm giderlerden her kat malikine düşecek tahmini miktar;

• Tahmini giderlerle diğer muhtemel giderleri karşılamak üzere her kat malikinin vermesi gereken avans tutarı;

gibi bilgiler yer almalıdır.

Yöneticilerin Sorumlulukları (KMK 38. Madde)

Site ve apartman yöneticileri, Kat Mülkiyeti Kanunu 38. maddesi uyarınca kat maliklerine karşı bir vekil gibi sorumlu olup, yöneticilik görevini ifa ettiği sırada temsil ettiği kimselerin çıkarlarını koruyacak önlemleri almakla yükümlüdür. 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu’nun vekilin sorumluluğuna ilişkin hükümleri, yönetici-kat maliki ilişkisinde de geçerlidir.

Yöneticinin Vekil Olarak Sorumluluğu

Yönetici, yasayla ve yönetim planıyla üstlendiği görevler ile sınırlı tutulmuştur. Görevini bu çerçevede kendisinden beklenen özenle yerine getiren yönetici, yaptığı görevden ve işlemlerden dolayı oluşabilecek zararlardan kişisel olarak sorumlu tutulamaz. Bu gibi zararlar kat maliklerinin sorumluluğundadır. Ancak yöneticinin görevini yerine getirirken kasten veya ihmalen yarattığı zararlardan (örneğin, avansın zimmete geçirilmesi veya zamanında ödeme yapılmamasından dolayı sigorta priminin cezalı tahsili gibi) kişisel sorumluluğu vardır.

Yöneticilerin Sorumluluklarına İlişkin Yargıtay Kararları

Yargıtay 18. Hukuk Dairesi, 2012/3952 E. 2012/722 K.: Kat malikleri genel kurulunca ibra edilmiş olan yöneticinin, zimmetinde olan paraların hesabı görülerek yapılmamış bir ibranın, yöneticiye karşı dava açılmasına engel olmadığını belirtmiştir.

Yargıtay 18. Hukuk Dairesi, 2015/12274 E., 2016/9873 K.: Yönetici, yönetim görevlerini yerine getirirken kat malikleri adına gerekli dikkat ve özeni göstermek zorundadır. Kendi kusur ve ihmalleriyle oluşacak zarardan sorumludur.

Yargıtay 18. Hukuk Dairesi, 1996/9163 E., 1996/10520 K.: Yöneticinin sorumluluğu görev süresi ile sınırlı olup, bu süre içinde görevlerini kasten veya ihmal sonucu yerine getirmemesi nedeniyle kat maliklerinin uğradığı zararları karşılamak durumundadır.

Hesap Verme (KMK 39. Madde)

634 sayılı kanunun 39. maddesine göre, yönetici, yönetim planında yazılı zamanlarda, eğer böyle bir zaman yazılmamışsa her takvim yılının birinci ayı içinde kat malikleri kuruluna, ana gayrimenkul dolayısıyla elde edilen gelirlerin ve yapılmış olan giderlerin hesabını vermekle yükümlüdür. Kat maliklerinin yarısı isterse, bu hesapların gösterilmesi yöneticiden istenebilir.

Hesap Verme Zorunluluğu ve Yargıtay Kararları

Yargıtay 18. Hukuk Dairesi, 2012/10016 E., 2012/9482 K.: Yönetici, yöneticilik döneminde elde ettiği gelirler ile yapılmış giderlerin hesabını vermekle yükümlüdür. Bu sorumluluğu yerine getirmemesi halinde hukuki sorumluluğu doğar.

Apartman ve Site Yönetimine Katılanlar

Apartman Yönetimine Katılanlar

1. Genel Kurul Niteliğindeki Kat Malikleri Kurulu

Kat malikleri kurulu, apartman yönetiminin en yüksek karar organıdır ve tüm kat maliklerinin katılımıyla oluşur. Kurulun toplantı zamanları ve karar alma süreçleri belirli kurallara bağlıdır:

• Kurul Toplantı Zamanı ve Yeri: Genel kurul toplantıları, yönetim planında belirtilen zamanlarda yapılır. Olağan toplantılar genellikle yılda bir kez yapılırken, olağanüstü toplantılar gerekli durumlarda düzenlenir.

• Kurul Toplantı ve Karar Yeter Sayısı: Kurul toplantılarının yapılabilmesi ve karar alınabilmesi için belirli bir çoğunluğun sağlanması gerekir. Bu çoğunluk genellikle kat maliklerinin yarısından fazlasının toplantıda hazır bulunmasıyla sağlanır.

• Kurula ve Oya Katılma: Kat malikleri, genel kurul toplantılarına katılarak oy kullanma hakkına sahiptir. Kararlar, kat maliklerinin oy çokluğuyla alınır.

• Kurul Kararları: Kurulda alınan kararlar, çeşitli çoğunluklarla kabul edilebilir. Örneğin, bazı kararlar çifte çoğunlukla (kat maliklerinin ve arsa payı çoğunluğuyla), bazıları ise oybirliğiyle alınır.,
  

2. Temsil Organı Niteliğindeki Yönetici veya Yönetim Kurulu

Apartman yöneticisi veya yönetim kurulu, genel kurul tarafından seçilerek apartmanın günlük yönetiminden sorumlu olan organdır:

• Yöneticinin/Yönetim Kurulunun Atanmasına İlişkin Esaslar ve Usul: Yöneticinin atanması, kat malikleri kurulu tarafından yapılır. Yönetici atanamadığı durumlarda, mahkeme kararı ile yönetici atanabilir.

• Yönetici/Yönetim Kurulu ile Sözleşme Yapılması ve Teminat İstenmesi: Yönetici ile yapılacak sözleşmelerde, yöneticinin görev ve yetkileri açıkça belirtilir ve gerektiğinde teminat istenebilir.

• Yönetici/Yönetim Kurulu Görevinin Sona Ermesi: Yönetici veya yönetim kurulu üyelerinin görev süreleri dolduğunda veya görevden alınmalarına karar verildiğinde, yeni yönetici atanır.

Site Yönetimine Katılanlar

Site yönetimi, apartman yönetimine benzer şekilde, genel kurul ve yönetici organları aracılığıyla gerçekleştirilir. Ancak, site yönetimi daha karmaşık yapılara sahip olabilir ve çeşitli kurullar (parsel kat malikleri kurulu, ada kat malikleri kurulu vb.) tarafından yönetilebilir.

Apartman ve Site Yönetiminde Temsil Organı Olarak Yönetici/Yönetim Kurulu

Yöneticinin/Yönetim Kurulunun Hakları ve Yetkileri

• Genel Olarak: Yönetici, apartmanın günlük yönetimi, bakım ve onarımı, ortak alanların düzenlenmesi ve genel huzurun sağlanması gibi görevlerden sorumludur.

• Ücret Talep Etme Hakkı: Yönetici, yaptığı iş karşılığında ücret talep edebilir.

• Gider ve Avansları Talep Etme Hakkı: Yönetici, apartmanın giderleri ve ihtiyaç duyulan avanslar için kat maliklerinden ödeme talep edebilir.

• İşin Görülmesi Dolayısıyla Üstlendiği Borçtan Kurtarılmasını İsteme Hakkı: Yönetici, yaptığı işler dolayısıyla üstlendiği borçlardan kurtulma hakkına sahiptir.

• İşin Görülmesi Dolayısıyla Uğradığı Zararları Talep Hakkı: Yönetici, yaptığı işler sırasında uğradığı zararlar için tazminat talep edebilir.

Yöneticinin/Yönetim Kurulunun Borçları

• Kat Mülkiyeti Kanunu Kapsamındaki Borçları: Yönetici, kat mülkiyeti kanununda belirtilen görevleri yerine getirmekle yükümlüdür. Bu görevler arasında genel yönetim işleri, kat malikleri kurulunca verilen kararların yerine getirilmesi, anagayrimenkulün sigorta ettirilmesi ve yönetimden kaynaklı ödemelerin yapılması gibi işler bulunur.

• Vekalet İlişkisinden Doğan Borçları: Yönetici, vekalet ilişkisi gereği işini özenle ve sadakatle yapmak, vekalet verenin talimatlarına uygun hareket etmek ve işi bizzat ifa etmek zorundadır.

Hukuki Sorumluluğun Dayanakları

Apartman ve site yöneticilerinin hukuki sorumluluğu, vekalet ilişkisine dayanır. Vekalet sözleşmesi, yöneticinin görevlerini ve yetkilerini belirler. Yöneticinin bu görevlerini ihlal etmesi durumunda, hukuki sorumluluk doğar.

Vekalet Sözleşmesinin Özellikleri

• Güvene Dayalı Bir İş Görme Sözleşmesi: Vekalet sözleşmesi, vekilin vekalet verene karşı güven temelinde iş görmesini gerektirir.

• Bağımsız İş Gören Konumunda Olma: Vekil, işlerini bağımsız olarak yürütür ve genellikle sürekli bir borç ilişkisi içinde olur.

• Sonuçtan Sorumluluk: Vekil, vekalet verilen işin sonucundan sorumlu değildir, ancak işin gereğini yerine getirmekle yükümlüdür.

Yöneticinin/Vekilin Görevlerini İhlal Etmesi Durumunda Hukuki Sorumluluk

Yönetici, vekalet ilişkisi gereği işini özenle ve sadakatle yapmak zorundadır. Bu görevleri ihlal etmesi durumunda hukuki sorumluluk doğar. Kat malikleri, yöneticinin görevlerini yerine getirmemesi veya suistimal etmesi durumunda hukuki yollara başvurarak zararlarını tazmin edebilirler.

Apartman ve Site Yönetiminden Doğan Vekalet İlişkisinin Sona Ermesi Halleri

Vekalet ilişkisi, belirli durumlarda sona erebilir. Bunlar arasında azil, istifa, ölüm, ehliyetsizlik ve iflas gibi durumlar bulunur.

Azil ve İstifa

• Azil: Kat malikleri kurulu, yöneticiyi görevden alabilir.

• İstifa: Yönetici, görevinden istifa edebilir.

Ölüm, Ehliyetsizlik ve İflas

• Ölüm: Yönetici veya kat malikleri arasında ölüm gerçekleşmesi durumunda vekalet ilişkisi sona erer.

• Ehliyetsizlik: Yönetici veya kat malikleri arasında ehliyetsizlik durumu ortaya çıkarsa vekalet ilişkisi sona erer.

• İflas: Yönetici veya kat malikleri iflas ederse vekalet ilişkisi sona erer.

Apartman ve Site Yönetiminden Kaynaklı Davaların Usul Hukuku Yönünden İncelenmesi

Apartman ve site yönetimleri ile ilgili uyuşmazlıklarda görevli ve yetkili mahkemeler belirlenir. Bu davalar, genellikle sulh hukuk mahkemelerinde görülür ve yargılama usulü, HMK ve KMK hükümlerine göre yapılır.

Görevli Mahkeme

Apartman ve site yönetimi ile ilgili davalarda görevli mahkeme sulh hukuk mahkemesidir.

Yetkili Mahkeme

Davaların yetkili mahkemesi, davalı tarafın yerleşim yerindeki sulh hukuk mahkemesidir.

Yargılama Usulü

Yargılama usulü, Hukuk Muhakemeleri Kanunu (HMK) ve Kat Mülkiyeti Kanunu (KMK) hükümlerine göre yürütülür.

Sonuç

Kötü apartman yöneticilerine karşı kat malikleri olarak birçok hakka sahipsiniz. Genel kurul toplantılarına katılarak oy kullanma hakkınızı kullanabilir, yöneticiye karşı hukuki yollara başvurabilirsiniz. Ayrıca, yöneticinin görevlerini ihlal etmesi durumunda hukuki sorumluluk doğar ve zararlarınızı tazmin edebilirsiniz. Unutmayın, haklarınızı bilmek ve gerektiğinde hukuki yollara başvurmak, apartman yaşamınızı daha huzurlu ve düzenli hale getirecektir. Eğer sizde kat mülkiyetine dair hukuki destek istiyorsanız Çanakkale Gayrimenkulu Avukatımıza danışabilirsiniz.

Yasal Danışmanlık

Yer Ayırt