Kira Bedelinin Tespiti Davası Nedir? Nasıl Açılır?

Kira Bedelinin Tespiti Davası Nedir?

a. Kira Bedelinin Tespiti Davasının Hukuki Niteliği

Kira bedelinin tespiti davası, bir hukuki ilişkinin var olup olmadığının veya bu ilişkinin niteliğinin belirlenmesi amacıyla açılan tespit davalarıdır. Bu dava türü, kira bedelinin belirlenmesinde anlaşmazlık yaşandığında, mahkeme tarafından kira bedelinin adil ve hakkaniyetli bir şekilde belirlenmesi için açılır. Hukuki niteliği itibariyle bu dava, kiracının ve kiralayanın menfaatlerini koruyarak, kira sözleşmesinin sağlıklı bir şekilde devamını sağlamayı amaçlar.

b. Kira Bedelinin Tespiti Davasının Kapsamı

Kira bedelinin tespiti davası, kira sözleşmesinin başlangıcında belirlenmiş olan kira bedelinin, sözleşme süresince veya belirli periyotlar sonunda yeniden değerlendirilmesi ve güncellenmesini kapsar. Bu değerlendirme, piyasa koşulları, emsal kira bedelleri ve ekonomik göstergeler dikkate alınarak yapılır. Mahkeme, kira bedelinin taraflar arasındaki dengeyi bozmadan, adil bir şekilde belirlenmesini sağlar.

c. Kira Bedelinin Tespiti Davasını Açma Şartları

Kira bedelinin tespiti davasını açmak için belirli şartların yerine getirilmesi gerekmektedir:

• Geçerli Bir Kira Sözleşmesinin Bulunması: Taraflar arasında geçerli bir kira sözleşmesi olmalıdır. Bu sözleşme, kira bedelinin belirlenmesi veya yeniden belirlenmesi için bir temel oluşturur.

• Hukuki Yararın Bulunması: Davacının bu davayı açmakta hukuki bir yararının bulunması gereklidir. Bu, genellikle kira bedelinin belirlenmesi veya güncellenmesi konusunda taraflar arasında bir anlaşmazlık olduğunda ortaya çıkar.

• İhtar: Kiralayan veya kiracı, kira bedelinin yeniden belirlenmesini talep ettiğinde, karşı tarafa resmi bir ihtar göndermelidir. Bu ihtar, kira bedelinin güncellenmesi talebini içerir ve karşı tarafın bu talebe karşılık vermesi beklenir.

• Süre: Kira bedelinin tespiti davası, belirli süreler içinde açılmalıdır. Bu süreler, kira sözleşmesinde belirtilmiş olabilir veya genel hukuki düzenlemelere tabidir.

Kira sözleşmesinde artış şartı yoksa, ihtarın veya dava dilekçesinin tebliğ tarihi, artırım istenen dönemin belirlenmesi bakımından önemlidir. Eğer ihtar, kira sözleşmesinin bitiminden 15 gün önce kiracıya tebliğ edilmişse, yenilenen dönemin başından sonuna kadar istenildiği zaman kira bedelinin tespiti davası açılabilir. Dava dilekçesi de kira sözleşmesinin bitiminden 15 gün önce kiracıya tebliğ edilmişse aynı hususlar geçerlidir.

Ancak, sözleşmede kira artışı ile ilgili bir şart yoksa ve dava dilekçesi, sözleşmenin bitim tarihinden 15 gün önce değil de daha sonraki bir tarihte kiracıya tebliğ edilmişse, yenilenen sözleşmenin o dönemi için kira bedelinin artırılarak tespiti istenemez.

YTBK m.345'te kira bedelinin belirlenmesine ilişkin davanın her zaman açılabileceği düzenlenmiştir. Kanun koyucu bu düzenleme ile uygulamada kabul edilen esasları dikkate almıştır.

d. Kira Bedelinin Belirlenmesine Egemen Olan İlkeler ve Yargıtay Kararları

Yargıtaya göre kira bedeli nasıl belirlenmeli?

• Yargıtay 3. Hukuk Dairesi Karar No:2019/79

Kira bedeli tespit edilirken, öncelikle tarafların tüm delilleri varsa emsal kira sözleşmeleri aslı veya onaylı örnekleri dosyaya alınmalı, yoksa resen emsal araştırması yapılmalı, bilirkişi marifetiyle kiralanan taşınmaz ve taraf emsalleri tek tek görülüp incelenmeli, böylece elde edilen veriler somutlaştırılarak, dava konusu yer ile ayrı ayrı (konumu, çevresi, niteliği, kullanım şekli, kira başlangıç tarihi, kira süreleri vb.) kira parasına etki eden tüm nitelikleri karşılaştırılmalı, emsal kira bedellerinin niçin uygun emsal olup olmadığı somut gerekçelerle açıklanmalı, dava konusu taşınmazın yeniden kiraya verilmesi halinde (boş olarak) getirebileceği kira parası belirlenmeli, dava konusu yerin yukarıda açıklandığı üzere getirebileceği kira parası usulünce saptandıktan sonra, bu husus dikkate alınmak suretiyle hak ve nesafet kurallarına göre hâkimce uygun bir kira parası (kiracının eski kiracılığı da gözetilerek) takdir edilmelidir.Bu durumda Mahkemece, yukarıda belirtilen ilkeler doğrultusunda, keşif yapılarak uzman bilirkişi kurulu aracılığı ile dava konusu yerin yeniden kiralanması halinde getirebileceği kira bedeli belirlendikten sonra bu kira bedeli de dikkate alınarak hak ve nesafet kurallarına göre talep edilen dönemin kira bedelinin takdir edilmesi gerekir

Kira bedelinin belirlenmesinde mahkemenin dikkate alması gereken temel ilkeler vardır:

• Sözleşme Serbestisi: Taraflar, kira bedelini belirleme konusunda özgürdür. Ancak bu serbestlik, kamu düzenine ve dürüstlük kuralına aykırı olmamalıdır.

• Kamu Düzeni: Kira bedeli belirlenirken, kamu düzenine uygunluk gözetilmelidir. Aşırı yüksek veya düşük kira bedelleri, piyasa dengelerini bozabileceğinden, bu husus dikkate alınır.

• Rayiç Esası ve Emsal Uygulaması: Kira bedeli, benzer özelliklere sahip gayrimenkullerin kira bedelleri göz önünde bulundurularak belirlenir. Bu, piyasa koşullarına uygun bir bedelin tespitini sağlar.

• Ekonomik Esaslar: Kira bedeli belirlenirken, ekonomik göstergeler ve enflasyon gibi faktörler dikkate alınır.

• Hak ve Nesafet: Kira bedelinin belirlenmesinde adalet ve hakkaniyet ilkeleri gözetilmelidir. Mahkeme, taraflar arasında dengeyi bozmadan adil bir bedel belirlemelidir.

Bu yazıda hasılat kirasından kaynaklanan tespit davaları ve özellikle kira bedelinin tespiti davası detaylı olarak incelenmiştir. Kira bedelinin tespiti davasının hukuki niteliği, kapsamı, açma şartları ve belirlenmesine egemen olan ilkeler ele alınmıştır. Bu yazı, hem kiracılar hem de kiralayanlar için kira sözleşmelerinin adil ve hakkaniyetli bir şekilde uygulanmasını sağlamayı amaçlamaktadır. Eğer kiracı iseniz ve ev sahibiniz size karşı kira tespit davası açmış ise söz konusu durumlarda yargıtay kararlarına göre yapılacak kira bedel tespiti takip etmeniz gerekir öbür yanda kiralayan iseniz değişen ekonomik koşullarda kira bedellerinin arttırılması için hukuki yararınız bulunmaktadır. Kira bedelinin tespiti davası için Çanakkale Gayrimenkul Avukatımız ile iletişime geçiniz.

Yasal Danışmanlık

Yer Ayırt