Kiracı Tarafından Kiralananda Yenilik ve Değişiklik Yapılması (TBK m. 321)

Kiracıların kiralanan mülklerde yenilik ve değişiklik yapma istekleri oldukça yaygındır. Bu durum, eski Borçlar Kanunu döneminde (818 sayılı BK) genel hükümlere göre çözümlenmeye çalışılırken, 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu (TBK) ile özel bir düzenlemeye kavuşturulmuştur. TBK'nın 321. maddesi, kiracının kiralananda yenilik ve değişiklik yapabilmesi için kiraya verenin yazılı rızasını şart koşmaktadır. Bu yazıda, TBK m. 321 çerçevesinde kiracının kiralananda yapabileceği yenilik ve değişikliklerin hukuki boyutları incelenecektir.

Kiracı Tarafından Kiralananda Yenilik ve Değişiklik Nedir?

Yenilik ve Değişiklik Tanımları:

• Yenilik: Kiralanan mülkün mevcut durumunu iyileştiren, değerini artıran kasıtlı müdahaleler olarak tanımlanır. Örneğin, eski bir kazanı enerji tasarrufu sağlayan yeni bir kazanla değiştirmek.

• Değişiklik: Kiralanan mülkün önceki durumu ve şeklinden farklı bir duruma gelmesine neden olan müdahaleler. Örneğin, bir odanın duvarını yıkmak veya banyoya duşakabin eklemek.

Farklılıklar: Yenilik ve değişiklik kavramları genellikle iç içe geçer, ancak yenilik daha çok modernizasyon ve iyileştirme amaçlıdır, değişiklik ise mevcut durumdan farklı bir duruma geçişi ifade eder.

Kiracı Tarafından Kiralananda Yenilik ve Değişiklik Yapma Hakkı Nedir?

Kiraya Verenin Yazılı Rızası: TBK m. 321, kiracının kiralananda yenilik ve değişiklik yapabilmesi için kiraya verenin yazılı rızasını zorunlu kılar. Yazılı rıza, adi yazılı şekil şartına tabidir ve kiraya veren tarafından imzalanmalıdır. Kiraya veren, yazılı rızasını şartlara bağlayabilir ve kiracının bu şartlara uyması zorunludur.

Rızanın Geri Alınması: Kiraya veren, yenilik ve değişiklik çalışmaları sırasında kiralanan mülkün zarar gördüğünü veya işlerin sınırı aştığını fark ederse, rızasını geri alabilir. Bu durumda, kiraya veren, kiracının yaptığı çalışmaları durdurabilir ve kiralananın eski durumuna getirilmesini talep edebilir.

Kiracının Yazılı Rıza Almadan Yenilik ve Değişiklik Yapması

Kiracının, kiraya verenin yazılı rızası olmadan yenilik ve değişiklik yapması, sözleşmeye aykırılık teşkil eder. Bu durumda kiraya veren, ihtar vererek aykırılığın giderilmesini isteyebilir. Kiracı bu ihtara uymazsa, kiraya veren kira sözleşmesini feshedebilir ve kiralananın eski durumuna getirilmesini talep edebilir.

Yenilik ve Değişikliklerin Hukuki Sonuçları

Değer Artışı ve Azalışı: Kiracının yaptığı yenilik ve değişiklikler sonucu kiralanan mülkün değeri artarsa, kiracı bu değer artışından yararlanma hakkına sahip değildir. Ancak, yapılan değişiklikler kiralananın değerini düşürürse, kiracı bu zararı tazmin etmek zorundadır.

Kiralananın Eski Durumuyla Geri Verilmesi: Kiraya verenin yenilik ve değişikliklere rıza göstermesi halinde, kiracının kiralananı eski durumuyla geri verme yükümlülüğü ortadan kalkar. Ancak, bu durum yazılı olarak kararlaştırılmışsa, kiracı kiralananı eski durumuyla geri vermek zorundadır.

Sonuç

Kiracının kiralananda yenilik ve değişiklik yapma hakkı TBK m. 321 ile düzenlenmiş olup, kiraya verenin yazılı rızasına bağlıdır. Kiraya verenin rızası olmadan yapılan değişiklikler, sözleşmeye aykırılık teşkil eder ve çeşitli hukuki sonuçlara yol açar. Bu nedenle, kiracıların yenilik ve değişiklik yapmadan önce kiraya verenin yazılı rızasını almaları önemlidir.

Bu düzenleme, kiraya veren ve kiracının haklarını dengelerken, kiralanan mülkün korunmasını da sağlar. Kiracılar, kiralanan mülkü kullanırken dikkatli olmalı ve yenilik ve değişiklik yapmadan önce hukuki gereklilikleri yerine getirmelidir. Daha fazla bilgi için Çanakkale Gayrimenkul Avukatımız ile iletişime geçiniz.

Yasal Danışmanlık

Yer Ayırt