Paylı Mülkiyet ve Yasal Önalım Hakkı Nedir?

Paylı Mülkiyetin Hukuksal Zemini

Mülkiyet hakkı, Türk Medeni Kanunu’nda tanımlanmamış olmakla beraber, niteliği ve kapsamı kanunun 683. maddesinde belirtilmiştir. Bu maddeye göre, “bir şeye malik olan kimse, hukuk düzeninin sınırları içinde, o şey üzerinde dilediği gibi kullanma, yararlanma ve tasarrufta bulunma yetkisine sahiptir”. Mülkiyet hakkı, sahibine, hakkın konusu olan şeyi kullanma, semerelerinden yararlanma ve tasarruf yetkileri sağlar. Mülkiyet hakkının tek kişiye ait olması halinde "tek kişi mülkiyeti", birden çok kişi tarafından sahip olunması durumunda ise "birlikte mülkiyet" söz konusu olur. Birlikte mülkiyet, maliklerin kendi aralarındaki ilişkilerine göre "paylı mülkiyet" ve "elbirliği mülkiyeti" olarak ayrılır.

Paylı mülkiyet, maddi olarak bölünmüş olmayan bir şeyin tamamında birden çok kimsenin belli paylarla malik olması durumudur (MK. m.688). Paylı mülkiyette paydaşların her biri, mülkiyetin konusu olan şey üzerinde, hukuki tasarrufta bulunmalarını sağlayan bir paya sahiptir. Pay, mülkiyet hakkına ilişkin soyut ve fikri bir bölünmeyi ifade eder.

Paylı mülkiyet ne zaman gerçekleşir?

Paylı mülkiyet, hukuki işlem yoluyla, resmi bir makamın kararıyla ya da mahkeme kararıyla dolaylı olarak kurulabilir ya da doğrudan doğruya kanundan doğabilir. Yasal önalım hakkı, yenilik doğuran bir hak olup, paylı mülkiyetin kurulması ile doğar. Öğretide hâkim olan görüş, yasal önalım hakkının paylı mülkiyetin kurulması ile doğduğu ve payın başkasına satılması ve önalım olayının gerçekleşmesi ile kullanılabilir hale geldiği yönündedir. Yargıtay da, önalım hakkının paylı mülkiyetin kurulması ile doğduğu ve önalım olayının gerçekleşmesi ile kullanılabilir hale geldiğini kabul etmektedir.

Önalım-Şufa hakkı nedir?

Yasal önalım hakkı, paylı taşınmaz mülkiyetinde paydaşlardan birinin payını üçüncü bir kişiye satması halinde diğer paydaşlara tanınan bir haktır (MK.m.732). Bu hak, taşınmaz mülkiyetinin kanuni kısıtlamalarından biri olup, mülkiyetin dolaylı olarak sınırlanmasını sağlar.

Şufa-Önalım hakkı oluşması için gerekli şartlar nelerdir?

Paylı mülkiyetin kurulması ile yasal önalım hakkı doğar. Ancak bu hakkın kullanılabilmesi için önalım olayının gerçekleşmesi, önalım olayının bildirilmesi ve önalım hakkının kullanılması için dava açılması gerekmektedir.

Paydaş kime denir?

Yasal önalım hakkı, paya bağlı bir haktır. Paylı mülkiyette paydaş olanlar hem bir önalım yükümlüsü hem de yasal önalım hakkı sahibidirler. Önalım hakkının kullanıldığı anda hakkı kullanan kişinin “paydaş” olması gerekir. Paydaşlık sıfatı, payın mülkiyetinin kazanılması ile elde edilir.

Önalım Olayının Gerçekleşmesi

Önalım hakkının kullanılabilmesi için önalım olayının gerçekleşmesi gerekir. Bu olay, payın üçüncü bir kişiye satılmasıdır. Önalım hakkının kullanılması için satışın alıcı veya satıcı tarafından noter aracılığıyla diğer paydaşlara bildirilmesi zorunludur. Bu bildirim, önalım davasının açılması için sürelerin başlangıcını belirler.

Paylı Mülkiyet ve Yasal Önalım Hakkı Hakkında

Yargıtay Kararları

Yargıtay uygulamasında, yasal önalım hakkının paylı mülkiyetin kurulması ile doğduğu ve önalım olayının gerçekleşmesi ile kullanılabilir hale geldiği birçok kararda vurgulanmıştır. İşte bazı Yargıtay kararları:

Yargıtay 6. Hukuk Dairesi, 2.11.2004, 2004/5776 E., 2004/7578 K.
- Bu kararda, yasal önalım hakkının paylı mülkiyetin kurulması ile doğduğu ve önalım olayının gerçekleşmesi ile kullanılabilir hale geldiği açıkça belirtilmiştir.
Yargıtay 4. Hukuk Dairesi, 17.10.1957, 1825/6163 K.
- Bu karar, yasal önalım hakkının dava yoluyla kullanılmasının zorunluluğuna dikkat çekmektedir.
Yargıtay 4. Hukuk Dairesi, 19.6.1958, 957/5962 K.
- Yine bu kararda, önalım hakkının dava yoluyla kullanılmasının gerekliliği vurgulanmıştır.

Sonuç

Yasal önalım hakkı, paylı mülkiyetin korunması ve paydaşlar arasında taşınmaz mülkiyetinin devamlılığını sağlamak amacıyla önemli bir hukuki düzenlemedir. Türk Medeni Kanunu’nda detaylı olarak düzenlenen bu hak, paydaşların üçüncü kişilere karşı mülkiyet haklarını koruma altına alır. Bu hak, öğretide ve yargı kararlarında geniş bir şekilde ele alınmakta olup, paydaşlar arasındaki ilişkilerin düzenlenmesi açısından büyük önem taşır. Önalım hakkı ve paylı mülkiyet hakkında daha fazla bilgi almak için Gayrimenkul Avukatımız ile iletişime geçebilirsiniz.

Yasal Danışmanlık

Yer Ayırt