Sit Alanı İçinde Kalan Taşınmazlar: Haklarınız ve Yapmanız Gerekenler

Ucuza bir yer buldunuz ve hemen satın almak istediniz. Aldığınız taşınmaz sit alanı çıktı. Veya 1990’lı yıllarda bir taşınmaz aldınız ve 2022 yılında gelişen teknolojiler ışığında yapılan yeni araştırmalar ile taşınmazınız sit alanı içerisinde kaldı. Ne yapacaksınız? Bakanlık sahip olduğunuz taşınmazı sit alanı ilan ettiği zaman eliniz kolunuz bağlanabilir ancak umutsuzluğa kapılmayın çünkü dava yolu veya kanunlarla hak kaybı olmasını engelleyebilirsiniz.

Türkiye’nin zengin tarihî ve doğal mirasını koruma amacıyla ilan edilen sit alanları, birçok mülk sahibinin merak ettiği ve zaman zaman kafa karışıklığı yaşadığı konulardan biridir. Bu blog yazısında, sit alanları nedir, hangi türleri vardır ve bu alanlarda mülk sahibi olanlar neler yapabilir, bu soruların cevaplarını anlaşılır ve sade bir şekilde ele alacağız.

Sit Alanı Nedir?

Sit alanları, kültürel ve doğal mirasın korunması amacıyla devlet tarafından belirlenmiş ve özel koruma altına alınmış bölgelerdir. Bu alanlar, yapılaşmaya ve değişime izin verilmeden, olduğu gibi korunur. Sit alanları, tarihî, arkeolojik ve doğal değeri olan bölgeleri kapsar. Türkiye’de bu alanların korunması, 2863 sayılı Kültür ve Tabiat Varlıklarını Koruma Kanunu ile düzenlenmiştir.

Sit Alanı Türleri

Sit alanları, dört ana gruba ayrılır:

Arkeolojik Sit Alanları: Eski uygarlıkların kalıntılarını barındıran yerlerdir. Antalya, Konya ve Muğla gibi şehirler bu alanda öne çıkar.
Tarihî Sit Alanları: Milli tarihimiz açısından önemli olayların yaşandığı yerlerdir. Afyonkarahisar ve İzmir bu tür alanlara ev sahipliği yapar.
Kentsel Sit Alanları: Mimari, tarihî ve estetik özelliklere sahip şehir dokularını içerir. İzmir ve İstanbul bu tür sit alanlarına örnektir.
Doğal Sit Alanları: Jeolojik ve tarihî dönemlere ait ender bulunan doğal oluşumları barındırır. Ağva ve Van Süphan Dağı gibi bölgeler bu kategoriye girer. Sit Alanı İçinde Kalan Taşınmazınız için neler yapabileceğinizi bir sonraki kısımda öğrenin.

Sit Alanı İçinde Kalan Taşınmaz Mülkiyet Sahipleri Ne Yapabilir?

Sit alanlarında mülkiyet sahibi olmak, çeşitli yasal düzenlemelere tabidir. 2863 sayılı Kanun, mülkiyet haklarını tamamen reddetmez, ancak ciddi kısıtlamalar getirir. Örneğin, birinci derece sit alanlarında herhangi bir yapılaşma yapmak yasaktır. Ancak, bu alanlarda kamulaştırma veya takas gibi çözümler mümkündür.

Kamulaştırma ve Takas İmkanları: Mülkiyet sahipleri, taşınmazlarını devlete devrederek karşılığında başka bir taşınmaz alabilirler. Bu, özellikle kesin yapı yasağı olan birinci derece sit alanları için geçerlidir.

Vergi Muafiyetleri: Sit alanlarında yer alan bazı taşınmazlar, emlak vergisi gibi vergilerden muaftır. Bu, taşınmazın tapu kütüğünde "korunması gerekli taşınmaz kültür varlığı" olarak belirtilmiş olmasına bağlıdır.

Sit Alanı İçinde Kalan Taşınmaz için idari yargıda dava açma

Sit alanlarına ilişkin davaların tarafları, genellikle idari kararları veren kamu kurumları ile bu kararlardan etkilenen gerçek veya tüzel kişilerdir. Davacı taraf, sit alanı kararı nedeniyle menfaatinin ihlal edildiğini iddia eden kişidir. Bu kişi veya kurumlar, idari işlemin iptali için idari yargıda dava açabilirler.

Davacı tarafın menfaatinin ihlal edilip edilmediği hususu, idari yargının yetkisi dahilinde değerlendirilir. Menfaat ihlali, davacının doğrudan veya dolaylı olarak zarar görmesi anlamına gelir ve bu zarar, somut ve güncel olmalıdır. Yargılama sırasında mahkeme, tarafların ileri sürdüğü delilleri değerlendirir ve kararını bu doğrultuda verir.

Sit Alanı İçinde Kalan Taşınmaz için Hangi Davalar

Kanun Yolları

Sit alanlarına ilişkin davalarda kanun yolları, idari yargının verdiği kararların denetlenmesi sürecini kapsar. Anayasanın 125. maddesi gereği, idari işlemlerin yargısal denetime tabi olduğu belirtilmiştir. Bu denetim, yerindelik denetimini içermemekle birlikte hukuka uygunluk denetimini kapsar.

İdari Yargılama Usulü Kanunu'nun (İYUK) 45. ve devamı maddelerinde, idari yargı yerlerince verilen nihai kararların usule ve hukuka uygunluğu yönünden yeniden denetlenmesi düzenlenmiştir. Bu süreçte, olağan ve olağanüstü olmak üzere iki tür yargılama süreci bulunmaktadır. Olağan kanun yolları arasında istinaf ve temyiz yer alırken, olağanüstü kanun yolları arasında karar düzeltme bulunmaktadır. Sit Alanı İçinde Kalan Taşınmaz için farklı yöntemleri keşfedin.

İptal Kararının Etkisi

İptal kararının sit alanlarına ilişkin idari kararlara etkisi büyük önem taşır. İdari yargının verdiği iptal kararları, hukuka aykırı bulunan idari işlemleri ortadan kaldırır ve işlemin hukuka uygun hale getirilmesini sağlar. Bu durum, sit alanı kararlarının geçerliliği ve uygulanabilirliği üzerinde doğrudan etki yaratır.

Bir alanın sit alanı olarak ilan edilmesi, çevresel ve kültürel değerlerin korunması açısından kritiktir. Ancak, bu kararların hukuka uygun olması da aynı derecede önemlidir. İptal kararları, hukuka aykırı bulunan işlemleri iptal ederek bu dengenin sağlanmasına katkıda bulunur.

İdari Yargıya Başvuru

Arkeolojik sit alanı kararları, idari işlem niteliğindedir ve bu işlemlere karşı idari yargıya başvurulabilir. İdari yargıya başvuru süreci şu adımlardan oluşur:

a. İptal Davası Açma:

İlgili kişiler, arkeolojik sit alanı kararının iptali için idare mahkemesine iptal davası açabilirler.
İptal davası açabilmek için dava konusu işlemin kişisel, meşru ve güncel bir menfaati ihlal etmesi gerekmektedir.
Dava süresi, kararın tebliğinden itibaren 60 gündür.

b. Yürütmenin Durdurulması:

İdare mahkemesi, iptal davası sürecinde dava konusu işlemin yürütmesinin durdurulmasına karar verebilir.
Yürütmenin durdurulması kararı, işlemin uygulanmasını geçici olarak durdurur.
Bu karar, telafisi güç veya imkansız zararların doğma ihtimali ve işlemin açıkça hukuka aykırı olması şartlarının birlikte gerçekleşmesi durumunda verilir.

c. Tam Yargı Davası:

İlgili kişiler, idari işlemler nedeniyle uğradıkları zararların tazmini için idare mahkemesine tam yargı davası açabilirler.
Tam yargı davası, idari işlemin hukuka aykırılığı ve bu aykırılık nedeniyle zarara uğranıldığının ispatlanması üzerine kurulur. Sit Alanı İçinde Kalan Taşınmaz için farklı yöntem kiralama hakkında okumaya devam ediniz.

Doğal Sit Alanlarında Kiralama

Doğal sit alanlarında, belirli şartlar altında kiralama mümkündür. T.C. Çevre, Şehircilik ve İklim Değişikliği Bakanlığı’nın yönetmeliğine göre, bu alanlarda 29 yıla kadar kiralama yapılabilir. Bu tür kiralamalar, turizm ve tarım gibi alanlarda kullanılabilir.

Sit Alanlarının Dereceleri

Sit alanları, koruma derecelerine göre de sınıflandırılır. Bu dereceler, alanın korunma seviyesini belirler ve yapılabilecek faaliyetleri kısıtlar.

Birinci Derece Sit Alanları: 3. Üçüncü Derece Sit Alanları:

Arkeolojik Sit: Kesinlikle hiçbir yapılaşmaya izin verilmeyen alanlardır. Sadece bilimsel araştırmalar yapılabilir.

Özel Durumlar ve Uygulamalar

Mülkiyet sahiplerinin sit alanlarında yapabilecekleri ve yapamayacakları, sit alanının türüne ve derecesine göre değişir. Örneğin, birinci derece arkeolojik sit alanlarında herhangi bir yapılaşma kesinlikle yasaklanmıştır. Ancak üçüncü derece sit alanlarında belirli koşullar altında yapılaşma mümkündür.

Sonuç

Sit alanları, Türkiye’nin kültürel ve doğal mirasını korumak için büyük öneme sahiptir. Bu alanlarda mülk sahibi olmak, beraberinde bazı kısıtlamaları ve yükümlülükleri getirse de, kamulaştırma ve takas gibi çözümlerle mağduriyetlerin önüne geçilebilir. Mülk sahiplerinin haklarını ve yükümlülüklerini bilmesi, doğru adımlar atmaları açısından hayati önem taşır.

Arkeolojik sit alanları ile ilgili idari kararlar, çeşitli hak ihlallerine yol açabileceğinden, bu kararlara karşı başvurulabilecek yargı yollarının bilinmesi ve etkin bir şekilde kullanılması önemlidir.

Unutmayın, sit alanlarında mülk sahibi olmanın avantajları ve dezavantajları vardır. Doğru bilgilendirme ve yönlendirme ile bu süreçleri en verimli şekilde yönetebilirsiniz. Söz konusu durum ile ilgili daha fazla bilgi ve detay almak için Çanakkale Gayrimenkul Avukatımıza iletişime geçiniz.

Yasal Danışmanlık

Yer Ayırt