Tahliye Taahhütnamesi ile Kiracının Tahliyesi: En Hızlı ve Ucuz Yolu

Son zamanlarda artan ekonomik enflasyon ile ev sahipleri kiracıları çıkarmak için hukuki yolları denemektedir. Kiracının çıkması için uzun dava süreçlerinden sonra ev sahipleri artık kiraya vermekte çekingen davranmaktadır. Kira bedelleri enflasyon ile yok olmaktadır. Bu dönemlerde ev sahiplerinin yeni kozu tahliye taahhütnameleridir. Tahliye taahhütnamesi ile artık kiracılar istenilen sürede tahliye edilebilmektedir. Eğer eviniz var ve kiraya verecekseniz tahliye taahhütnamesi ile kiracınıza evi kiralayarak daha rahat bir şekilde tahliyesini sağlayabilirsiniz. Eğer kiracı iseniz ve ev sahibiniz sizi tahliye etmek için taahhütname imzalattı işte o zaman doğru yerdesiniz bu hukuki yazımızda tahliye taahhütnamesi nedir ve nasıl yapılmalıdır gibi önemli sorunları gün ışığına çıkartıyoruz. Tahliye Taahhütnamesi ile Kiracının Tahliyesi hakkında her şeyi öğrenmek için okumaya devam ediniz.

Kira sözleşmeleri, hem kiraya veren hem de kiracı açısından çeşitli yükümlülükler ve haklar doğuran önemli sözleşmelerdir. Türk Borçlar Kanunu'nda (TBK) düzenlenen kira sözleşmeleri, genel hükümler (adi kira), konut ve çatılı işyeri kiraları ile ürün kirası olarak üç ana kategoride incelenir. Özellikle konut ve çatılı işyeri kiralarında sözleşmenin sona erdirilmesi belirli şartlara bağlanmıştır. Bu blog yazısında, konut ve çatılı işyeri kiralarında tahliye sebeplerinden biri olan yazılı tahliye taahhüdü, Yargıtay uygulamaları ışığında ele alınacak ve çözüm önerileri sunulacaktır.

Tahliye Taahhütnamesi ile Kiracının Tahliyesi

Yazılı Tahliye Taahhütnamesi Nedir?

Yazılı tahliye taahhüdü, kiracının belirli bir tarihte kiralananı boşaltmayı taahhüt ettiği yazılı bir belgedir. Bu taahhüt, kiralananın tesliminden sonra yapılmalıdır ve belirli bir tahliye tarihini içermelidir. TBK madde 352/I'ye göre, bu koşulların sağlanması halinde kiraya veren, kira sözleşmesini bu tarihten itibaren bir ay içinde icra veya dava yoluyla sona erdirebilir.

Tahliye Taahhütnamesi ile Kiracının Tahliyesi

Hukuki Niteliği ve Unsurları

Yazılı tahliye taahhüdünün hukuki niteliği tartışmalıdır. Bir görüşe göre bu taahhüt, tek taraflı bir irade açıklaması olup bozucu yenilik doğuran bir haktır. Diğer bir görüş ise bu taahhüdün kira süresinin sonuna rastlamasına bağlı olarak değişen hukuki nitelik taşıdığını öne sürer. Ancak genel kabul gören yaklaşım, yazılı tahliye taahhüdünün kira sözleşmesine ilişkin yan bir sözleşme olduğudur. Bu taahhüdün geçerliliği için belirli unsurların bulunması gerekir:

1. Yazılı Olması: Tahliye taahhüdü mutlaka yazılı olmalıdır. Sözlü tahliye taahhüdü geçersizdir.

2. Tahliye Tarihinin Belirtilmesi: Tahliye taahhüdünde belirli bir tahliye tarihi belirtilmelidir.

3. Kiralananın Tesliminden Sonra Düzenlenmiş Olması: Tahliye taahhüdü, kiralananın tesliminden sonra yapılmalıdır.

4. Ayrıca kiraya vereceğiniz kişiler aile ise kiracının da eşinin imzası gerekmektedir.

Tahliye Taahhütnamesi ile Kiracının Tahliyesi

Uygulamada Karşılaşılan Sorunlar

Yazılı tahliye taahhüdü, uygulamada bazı sorunlara yol açabilmektedir. Özellikle kiracıların zayıf konumda olmaları nedeniyle bu taahhüdün suistimal edilmesi sıkça rastlanan bir durumdur. Kiraya verenler, tahliye taahhüdünü tarihsiz olarak alıp sonradan tarih ekleyerek kiracıları zor durumda bırakabilmektedir. Bu tür durumlar, kanuna karşı hile ve hakkın kötüye kullanılması yasağı kapsamında değerlendirilebilir.

Tahliye taahhütnamesinde yazılan tarihte kiracınız çıkmadıysa neler yapacaksınız?

ilk olarak icra takibi ile örnek 14 olacak şekilde taahhütnameye dayalı taşınmazın tahliyesini isteyeceksiniz. Ardından icra dairesi ödeme emri düzenleyerek kiracıya gönderecektir. Burada dikkat edilmesi gereken nokta takip talebinizde tahliye adresini ayrıca yazmanızdır. Kiracınız ödeme emrini aldıktan 7 gün sonra itiraz etmez ve 15 gün içerisinde taşınmazı tahliye etmezse artık icra dairesi aracılığı ile tahliyesini talep edebilirsiniz.

Eğer kiracınız tahliye taahhütnamesindeki tarih, imza ve diğer şeylere itiraz ederse?

Bu durum sıklıkla yaşanır çünkü kiracılar da zaman kazanmak için itiraz edeceklerdir. Genel olarak kiracılar imzaya ve sonradan doldurulan tarihlere itiraz ederler bu durumda itirazın iptali ve tahliye istemli taşınmazın bulunduğu yerleşim yerinin sulh hukuk mahkemesinde dava açmanız gerekir. Tarih konusunda itiraz da olursa yine görevli mahkeme sulh hukuk mahkemesidir.

Yargıtay Kararları ve Öneriler

Yargıtay, yazılı tahliye taahhüdünün geçerliliği konusunda çeşitli kararlar vermiştir. Örneğin, bir kararda (Yargıtay 12. Hukuk Dairesi, 9.3.2020 tarihli ve E. 2020/1175 K. 2020/2309 sayılı karar), tahliye taahhüdünün belirli bir tahliye tarihini içermemesi nedeniyle geçersiz olduğu belirtilmiştir. Bu tür kararlar, kiracıları korumak amacıyla önemli bir rol oynamaktadır. Ancak son zamanlarda yerel mahkemeler yargıtayın farklı görüşlerine katılmaktadır. Şöyle ki yargıtay artık kiracının tahliye taahhütnamesine sadece boş bir imza atmasını tahliye edilmesi için hukuka uygun bir sebep görmüştür. Her ne kadar ev sahipleri yeni kiracılara karşı tarih yazmadan imza attırsa da kiracılar tahliye edilebilir.

Yargıtay 3. Hukuk Dairesinin 24.1.2017 tarihli ve E. 2017/1536 K. 2017/475 sayılı kararı ; Yargıtay 6. Hukuk Dairesinin 7.6.2012 tarihli ve E. 2012/5147 K. 2012/8537 sayılı kararı “Kira sözleşmesi davalı ile kiralananın önceki maliki M. C. arasında imzalanmıştır. Ta- şınmazı 30.06.2010 tarihinde iktisap eden davacı 15.06.2010 tanzim ve 25.01.2011 tahliye

tarihli olduğu bildirilen tahliye taahhütnamesine dayalı olarak süresinde icra dairesine baş- vurmuş, itiraz üzerine işbu davayı açmıştır. Davalı tahliye taahhüdünün kira sözleşmesi ile birlikte düzenlenip verildiğini, taahhütnamedeki yazı ve rakamlarda tahrifat yapıldığını sa- vunmuştur. Davaya konu tahliye taahhütnamesi matbu olup metin üzerindeki boşlukların el- le doldurulması suretiyle tanzim edilmiştir. Matbu metnin tanzim ve tahliye tarihlerine ilişkin bölümlerinde .../.../200..” ibarelerinin yer almakta olup bu kısımlar 15.06.2010 tanzim ve 15.01.2011 tahliye tarihleri olarak elle tamamlanmıştır. Taahhütnamedeki bu kısımların elle tamamlanmasında bir usulsüzlük bulunmamaktadır. Taahhüdün tanzim ve tahliye tarihleri kısmının boş olarak düzenlenip davacıya verilmiş olduğu kabul edilse bile, kiracı davalı bu şe- kildeki boşa imza atmakla davacıya istediği tarihi doldurma yetkisi vermiş olduğundan bunun sonucuna katlanmak zorundadır. Öte yandan B.K.’nun 31.maddesi uyarınca yasal süresi için- de taahhütnamenin iptali de istenmiş değildir. Tarih kısmında .../.../200..” ibaresinin bulunu- yor olması nedeniyle bu kısmın sınırlı şekilde 2009 veya 2010 olarak düzenlenebileceği 2011 olarak yazılmasının davalının iradesine uygun düşmediği şeklindeki mahkeme kabulü hatalı olup mahkemece davanın kabulü gerekirken hatalı değerlendirme ile yazılı şekilde karar ve- rilmesi usul ve yasaya aykırı olmuştur..” (KBİBB.); HGK. T. 27.1.1988, E. 12-400 K. 45 (KBİBB.).

Yargıtay Hukuk Genel Kurulunun 28.9.2021 tarihli ve E. 2017/6-975 K. 2021/1108 sayılı kararı “21. Kira sözleşmesinin yapılması sırasında tarihleri boş olan ve kiracı tarafından imzalanan tahliye taahhüdü alınması durumunda, bu belgenin kiralananın teslimi öncesinde tarihlerinin boş olarak verildiği ve anlaşmaya aykırı olarak sonradan tamamlandığına ilişkin savunmanın kanıtlanması gerekir. Bu şekilde yani düzenleme ve boşaltma tarihlerinin sonradan tamam- lanması belgenin geçersizliğini gerekmediği gibi bu tarihlerin anlaşmaya aykırı olarak tamam- landığına ilişkin iddia kiracı tarafından ispatlanmalıdır (Kanık, s. 1293). 22. Yapılan açıklamalar ışığında somut olay incelendiğinde; davacı vekili davalı ...’un dava konusu taşınmazda 05.03.2010 başlangıç tarihli kira sözleşmesi gereğince aylık 3.350TL kira bedeli ile kiracı oldu- ğunu, davalının dört yıldır kiracı olarak bulunduğu işyerini son dönem başından sonra verdiği 14.03.2013 tarihli taahhütname ile 04.03.2014 tarihinde boşaltacağını kayıtsız ve şartsız ola- rak kabul ettiğini, davalının yazılı taahhüdüne uymadığını ileri sürerek taahhüt nedeniyle ki- ralanandan tahliyesine karar verilmesini istemiştir. Davalı vekili, davaya dayanak yapılan tah- liye taahhüdünün davacı tarafça kira sözleşmesinin imza edildiği tarihten önce alındığını, da- vacının, taşınmazın kiracı sıfatıyla kullanılabilmesinin ön şartı olarak ileri sürdüğü taahhüt- nameyi müvekkiline manevi cebir altında imzalattığını, bu şekilde imza edilen taahhüt taraf- ların gerçek iradelerini yansıtmaktan uzak olduğundan geçerli olmadığını, davacının kötü ni- yetli olduğunu belirterek davanın reddini savunmuş ise de yukarıda da belirtildiği üzere TMK’nın 6 ve HMK’nın 190. maddesi gereğince ispat yükü, iddia edilen vakıaya bağlanan hu- kuki sonuçtan kendi lehine hak çıkaran tarafa aittir. Tahliye taahhütnamesinin kira sözleşme- sinden önce imzalatıldığını iddia eden davalı kiracı bu iddiasını ispat etmekle yükümlüdür. Bu durumda mahkemece ispat yükümlülüğü ters çevrilerek davanın reddine karar verilmesi doğ- ru değildir...”

SONUÇ

Yazılı tahliye taahhüdü, kira ilişkilerinde önemli bir yer tutmaktadır. Ancak bu taahhüdün kötüye kullanılması, kiracıların mağduriyetine yol açmaktadır. Yargıtay kararları ve hukuki düzenlemeler ışığında, kiracıların korunmasına yönelik adımlar atılmalı ve tahliye taahhüdünün suiistimal edilmesi önlenmelidir. Kiracıların haklarını koruyacak yasal düzenlemeler ve uygulamalar, kira ilişkilerinde dengeyi sağlayacaktır. Tahliye Taahhütnamesi ile Kiracının Tahliyesi hakkında daha fazla bilgi almak için Çanakkale Gayrimenkul Avukatımız ile iletişime geçebilirsiniz.

Yasal Danışmanlık

Yer Ayırt