Taşınmaz Devir Sözleşmelerinde Mutlak Muvazaa

Mutlak muvazaa nedir? Taşınmaz devir sözleşmelerinde alacaklılardan mal kaçırma, kiracıyı çıkarma gibi amaçlarla yapılan muvazaalı işlemleri keşfedin.

Mutlak muvazaa, tarafların gerçek iradelerine uygun olmayan, sadece üçüncü kişilere karşı bir görünüş yaratmak amacıyla yaptıkları taşınmaz devir sözleşmesidir. Bu tür muvazaada taraflar, aslında bu sözleşmenin hüküm ve sonuç doğurmayacağı konusunda anlaşmışlardır.

Uygulamada sıkça karşılaşılan bazı mutlak muvazaa halleri şunlardır:

1. Alacaklılardan Mal Kaçırma Amacı Borçlular, alacaklıların takibinden kurtulmak için taşınmazlarını başka bir kişiye devrederler. Bu tür durumlarda, görünürdeki işlem, taşınmazın bir başkasına devredildiğini gösterirken, aslında böyle bir devir gerçekleşmemektedir. Taraflar, bu sözleşmenin geçersiz olduğunu ve hiçbir hüküm doğurmayacağını bilmektedir.

   Yargıtay Kararı: Yargıtay 1. Hukuk Dairesi 2004/11431 E., 2004/14640 K. sayılı kararda, davacının taşınmazını alacaklıdan mal kaçırmak amacıyla muvazaalı olarak devrettiği belirtilmiştir.

2. Kiracıyı Çıkarmak Amacı Taşınmaz malikleri, kiracıyı çıkarmak amacıyla taşınmazlarını başka bir kişiye devrederler. Görünürdeki işlem, taşınmazın yeni bir sahibinin olduğunu gösterir, ancak aslında taşınmazın mülkiyeti el değiştirmemiştir.

3. Kredi Almak Amacı Bir kişi, kredi alabilmek için taşınmazını muvazaalı olarak başkasına devreder. Bu durumda da görünürdeki işlem gerçeği yansıtmaz ve taşınmazın mülkiyeti aslında devredilmemiştir.

Hüküm ve Sonuçları

Mutlak muvazaa durumunda, görünüşte yapılan sözleşme geçersizdir. Bu geçersizlik, tarafların gerçek iradelerini yansıtmaması ve işlemin sadece üçüncü kişileri aldatma amacı taşıması nedeniyle ortaya çıkar. Doktrinde bu geçersizlik iki şekilde değerlendirilir: kesin hükümsüzlük ve yokluk.

1. Kesin Hükümsüzlük Mutlak muvazaada, görünüşteki sözleşme kesin olarak hükümsüzdür ve hiçbir hukuki sonuç doğurmaz. Bu görüşe göre, tarafların gerçek iradelerine uygun olmayan bir işlemin geçerli sayılması mümkün değildir. Kesin hükümsüzlük, tarafların irade özgürlüğü prensibine aykırıdır.

2. Yokluk Diğer bir görüş ise, mutlak muvazaanın hukuki işlem niteliğini taşımadığını ve yok hükmünde olduğunu savunur. Bu durumda, taraflar arasında hukuki bir işlemin varlığından söz edilemez ve yapılan işlem tamamen geçersizdir.

Muvazaanın Tespit Edilmesi ve Sonuçları

Mutlak muvazaanın tespit edilmesi halinde, görünüşteki sözleşmenin geçersizliği her zaman ileri sürülebilir. Bu durumda, taraflar arasında herhangi bir alacak ve borç ilişkisi doğmaz ve muvazaa her zaman hakim tarafından re'sen dikkate alınabilir. Ayrıca, belirli bir zaman geçmesi, muvazaa sebebinin ortadan kalkması veya tarafların onayı ile muvazaalı işlemin geçerli hale gelmesi mümkün değildir.

Yargıtay Kararları

• Yargıtay 1. Hukuk Dairesi, 2004/11431 E., 2004/14640 K., 28.12.2004 T.: Bu kararda, taşınmazın muvazaalı olarak devredildiği ve aslında gerçek bir devir işleminin olmadığı belirtilmiştir.

• Yargıtay Hukuk Genel Kurulu, 2008/4-399 E., 2008/408 K.: Mutlak muvazaa durumunda, görünüşteki sözleşmenin geçersizliği ve bunun sonuçları detaylı bir şekilde ele alınmıştır.

Mutlak muvazaa, hukuki işlemlerde tarafların gerçek iradelerini gizlemeleri ve üçüncü kişileri aldatmaları sonucunda ortaya çıkan ciddi bir sorundur. Bu nedenle, hukuk sistemimizde bu tür işlemlerin geçersizliği ve hukuki sonuçları açıkça belirlenmiştir. Bu tür muvazaalı işlemlerle karşılaşıldığında, Yargıtay kararları ve doktrin ışığında değerlendirme yapılması büyük önem taşır. Taşınmaz Devir Sözleşmelerinde mutlak muvazaa ile ilgili daha fazla bilgi almak için Çanakkale Gayrimenkul Avukatımız ile iletişime geçiniz.

Yasal Danışmanlık

Yer Ayırt