Yargıtay Kararları ışığında Önalım ( Şufa ) hakkında bedelin tespiti

Yargıtay Uygulamasına Göre Önalım Bedeli

Yargıtay içtihatlarına göre, önalım hakkının kullanılması sırasında ödenecek bedelin belirlenmesi önemli bir meseledir. Önalım bedelinin belirlenmesinde özellikle tapuda gösterilen bedelin düşük gösterilmesi, uygulamada çeşitli hukuki sorunlara yol açmaktadır. Yargıtay'ın bu konudaki yaklaşımları ve kararları, hem yasal düzenlemelere hem de hukuk ilkelerine uygun şekilde şekillenir.

Yargıtay Kararları ışığında Önalım ( Şufa ) hakkında bedelin tespiti

Önalım Davasının Karar Verilebilmesi Şartı Olarak Önalım Bedelinin Yatırılması

Önalım davasında karar verilebilmesi için, önalım bedelinin mahkeme tarafından belirlenen süre içinde yatırılması gerekmektedir. Bu husus, Türk Medeni Kanunu'nun 734. maddesinin 2. fıkrasında açıkça düzenlenmiştir:

“Önalım hakkı sahibi, adına payın tesciline karar verilmeden önce, satış bedeli ile alıcıya düşen tapu giderlerini, hâkim tarafından belirlenen süre içinde hâkimin belirleyeceği yere nakden yatırmakla yükümlüdür”.

Bu düzenleme, önalım bedelinin teminat mektubu olarak verilmesinin mümkün olup olmadığı konusunda uygulamada çeşitli tartışmalara yol açmıştır. Ancak, Yargıtay Hukuk Genel Kurulu, bu hususta emredici bir düzenleme olmadığı görüşündedir. Yargıtay Hukuk Genel Kurulu, bir kararında şu şekilde hükmetmiştir:

“Önalım hakkı sahibine satış bedeli ile alıcıya düşen tapu giderlerini hâkimin belirleyeceği yere nakden yatırma yükümlüğü getiren söz konusu hükmün emredici nitelikte olmadığı, bir önalım davasında davalı tarafın açıkça muvafakat etmesi halinde, bu yükümlülüğün teminat mektubu sunulmak suretiyle de yerine getirilmesinin mümkün bulunduğu” .

Bedelin Düşük Gösterilmesi Durumunda Yargıtay Kararları

Tapuda gösterilen bedelin düşük olması halinde, önalım bedelinin nasıl belirleneceği konusunda Yargıtay'ın çeşitli kararları bulunmaktadır. Genel olarak, tarafların muvazaalı bir şekilde bedeli düşük göstermeleri halinde, gerçek bedelin dikkate alınması gerektiği yönünde kararlar mevcuttur.

Yargıtay 6. Hukuk Dairesi'nin bir kararında, bedelin düşük gösterilmesi ve önalım hakkı sahibinin bu bedel üzerinden önalım hakkını kullanmak istemesi durumu şu şekilde değerlendirilmiştir:

“Taraflar, önalım bedelini düşük göstermişlerse ve önalım hakkı sahibi daha sonra bu bedel üzerinden önalım hakkını kullanmak isterse, artık satıcı ve alıcı, önalım hakkı sahibine, bedelin daha yüksek olduğunu ve bu yüksek bedel üzerinden önalım hakkının kullanılması gerektiğini ileri süremezler” .

Bu yaklaşım, önalım hakkı sahibinin korunmasını amaçlamakta olup, hukuki güvenliği sağlamaktadır. Ancak, bedelin tapuda yüksek gösterilmesi durumunda ise, önalım hakkı sahibinin gerçek rayiç değeri ödemeyi kabul etmesi durumunda bu bedel üzerinden önalım hakkını kullanabileceği belirtilmiştir.

Bedelin Güncel Rayiç Değer Üzerinden Hesaplanması

Önalım bedelinin düşük gösterilmesi ve gerçek bedelin üzerinde anlaşmazlıkların yaşanması durumunda, Yargıtay uygulamalarında, gerçek rayiç bedelin dikkate alınması gerektiği yönünde kararlar bulunmaktadır. Doktrindeki genel kabul gören görüş de bu yöndedir. Bu görüş, önalım hakkı sahibinin gerçek rayiç değeri ödemeyi teklif etmesi veya kabul etmesi durumunda bu bedel üzerinden önalım hakkını kullanabileceğini belirtmektedir. Yargıtay'ın bu doğrultuda verdiği kararlardan biri şöyledir:

“Bedel tapuda yüksek gösterilmişse, bu halde doktrindeki genel kabul gören görüş, önalım hakkı sahibinin gerçek rayiç değeri ödemeyi teklif etmesi veya kabul etmesi durumunda bu bedel üzerinden önalım hakkını kullanmasıdır”.

Bedelin Yüksek Gösterilmesi Durumunda Yargıtay Kararları

Bedelin tapuda yüksek gösterilmesi durumunda, önalım hakkı sahibinin ödemesi gereken bedelin belirlenmesi yine Yargıtay içtihatlarıyla şekillenir. Bu durumda, önalım hakkı sahibinin gerçek rayiç değeri ödemesi gerekmektedir. Yargıtay'ın bu konudaki yaklaşımı, önalım hakkı sahibinin koruyucu ve adil bir tutum sergilemektedir.

Yargıtay 6. Hukuk Dairesi'nin bir kararında, tapuda bedelin yüksek gösterilmesi ve önalım hakkı sahibinin bu bedel üzerinden önalım hakkını kullanmak istemesi durumu şu şekilde ifade edilmiştir:

"Önalım hakkı sahibi, bedelin tapuda yüksek gösterilmesi halinde, gerçek rayiç değeri ödemeyi kabul etmesi durumunda bu bedel üzerinden önalım hakkını kullanabilir. Bu durumda, muvazaa iddiasını ileri sürerek rayiç bedelin hesaplanmasını mahkemeden talep edebilir".

Bu yaklaşım, önalım hakkı sahibinin adil bir bedel üzerinden haklarını kullanmasını sağlamakta ve hukuki güvenliği temin etmektedir.

Önalım Hakkının Kullanılması ve Bildirim Yükümlülüğü

Önalım hakkının kullanılabilmesi için alıcı veya satıcının, satış işlemini diğer paydaşlara noter aracılığıyla bildirmesi gerekmektedir. Bu bildirim yapılmadıkça, önalım hakkının kullanılmasına yönelik süreler işlemeye başlamaz. Yargıtay Hukuk Genel Kurulu'nun 21.09.2005 tarihli ve 2005/8-358 Esas, 2005/470 Karar sayılı kararında şu şekilde ifade edilmiştir:

“Davacının kendisine yapılan bir bildirim olmadığından, satıştan itibaren iki yıl içinde açtığı dava süresindedir ve davacı dava yoluyla önalım hakkını kullanmıştır” .

Bu karar, bildirim yapılmadan açılan önalım davalarında hak sahibinin korunmasını ve hak düşürücü sürelerin işlememesini sağlamaktadır.