Önalım Hakkı Davası Nedir ?

Paydaşı olduğunuz tarlayı başkası sizden habersiz alabilir mi?Önalım(Şufa) Hakkı Nedir?

Önalım hakkı, mülkiyet hakkının önemli bir kısıtlaması olup, taşınmaz mülkiyetinde paydaşların birbirlerine karşı sahip olduğu, payını üçüncü bir kişiye satma durumunda diğer paydaşlara bu payı öncelikle satın alma hakkı tanıyan bir hukuki düzenlemedir. Bu hakkın temel amacı, paylı taşınmaz mülkiyetine dışarıdan üçüncü kişilerin girmesini önlemek ve payların mümkün olduğunca tek elde toplanmasını sağlamaktır. Türk Medeni Kanunu'nun 732 ve 734. maddeleri arasında düzenlenen yasal önalım hakkı, taşınmaz mülkiyetinin kanundan doğan kısıtlamalarından biridir.

Terim ve Tanım

Önalım hakkı, 4721 sayılı Türk Medeni Kanunu’nun kabulü ile Türk hukuk literatürüne girmiştir. Eski hukuki düzenlemelerde "şuf’a hakkı" olarak bilinen bu hak, "preemption" teriminin Türkçeleştirilmiş halidir. Terim olarak şuf’a hakkı, kelime anlamı itibarıyla "katılma, ilave etme" anlamında kullanılmış, öncelikli alım hakkını ifade etmektedir.

Önalım Hakkı Davasının Hukuki Niteliği

Önalım hakkının hukuki niteliği, öğretide çeşitli teorilerle açıklanmıştır. Bu teoriler arasında en yaygın olanları:

1. Ayni Hak Teorisi: Bu teoriye göre, önalım hakkı, ayni bir hak olarak değerlendirilir ve dolayısıyla herkese karşı ileri sürülebilir. Ayni hak, bir eşya üzerinde doğrudan doğruya hâkimiyet sağlayan ve bu sebeple herkese karşı ileri sürülebilen haktır. Yasal önalım hakkının ayni hak olarak kabul edilmesi, onun taşınmaz mülkiyetine getirilen bir kısıtlama olduğunu belirtir.

2. Yenilik Doğuran Hak Teorisi: Önalım hakkının yenilik doğuran bir hak olarak kabul edilmesi, bu hakkın kullanılması ile birlikte yeni bir hukuki durumun ortaya çıktığını ifade eder. Bu teori, yasal önalım hakkının kullanımının yeni bir mülkiyet ilişkisinin doğmasına yol açtığını belirtir.

Yasal Önalım Hakkının Kullanımı ve Şartları

Yasal önalım hakkı, taşınmaz mülkiyetine getirilen dolaylı bir kısıtlama olup, paylı mülkiyette bir paydaşın payını üçüncü bir kişiye satması durumunda diğer paydaşlara tanınan öncelikli alım hakkıdır. Bu hakkın kullanılabilmesi için:

1. Paydaş Olma Şartı: Önalım hakkını kullanacak kişi, paylı taşınmaz mülkiyetinde paydaş olmalıdır.

2. Satışın Gerçekleşmesi: Paydaşlardan biri payını tamamen veya kısmen üçüncü bir kişiye satmış olmalıdır.

3. Bildirim: Satış işlemi, noter vasıtasıyla alıcı veya satıcı tarafından diğer paydaşlara bildirilmelidir.

4. Süreler: Bildirimden itibaren üç ay ve her halükarda satımdan itibaren iki yıl içinde önalım hakkı kullanılmalıdır.

Yasal Önalım Hakkının Uygulama Alanı ve Amaçları

Yasal önalım hakkının uygulanmasındaki temel amaçlar şunlardır:

1. Üçüncü Kişilerin Girmesini Önlemek: Paylı taşınmaz mülkiyetine dışarıdan, paydaş olmayan kişilerin dahil olmasını engelleyerek mevcut paydaşlar arasında mülkiyetin devamını sağlamak.

2. Payların Tek Elde Toplanması: Taşınmaz üzerindeki payların mümkün olduğunca tek elde toplanmasını teşvik ederek mülkiyetin daha düzenli ve etkili bir şekilde kullanılmasını sağlamak.

Sonuç

Yasal önalım hakkı, taşınmaz mülkiyetinde paylı mülkiyete sahip olan paydaşlara önemli avantajlar sağlayan ve paydaşlar arasında mülkiyetin korunmasını amaçlayan bir düzenlemedir. Türk Medeni Kanunu'nda detaylı olarak düzenlenen bu hak, uygulamada sıkça uyuşmazlıklara neden olmakta ve bu nedenle öğretide ve yargı kararlarında geniş bir şekilde ele alınmaktadır. Yasal önalım hakkının doğru bir şekilde anlaşılması ve uygulanması, paydaşlar arasındaki ilişkilerin düzenlenmesi açısından büyük önem taşımaktadır. Önalım hakkı davası ile ilgili detaylı bilgi almak için Çanakkale Gayrimenkul Avukatımız ile iletişime geçiniz.

Yasal Danışmanlık

Yer Ayırt