Önalım Hakkına Karşı Muvazaa ve Bedel Muvazaası

Arsa veya tapu üzerinde paylı mülkiyet sahibi olan kişiler diğer kardeşlerden veya mirasçılardan mal kaçırmak maksadı ile sahip oldukları payı 3. kişilere satabilir ancak bu durumu bağış olarak gösterebilir veya diğer paydaşların dava açmaması için miktarı yüksek gösterebilir. Benzeri durumlarda karşılaştıysanız veya karşılaşma durumunuz varsa okumaya devam edin. Önalım hakkına karşı işlemin niteliğinde muvazaa, hukuki işlemin görünürde farklı bir şekilde gösterilmesi suretiyle yapılan hileli işlemleri ifade eder. Temel örnekler arasında satış işleminin bağışlama, trampa, ölünceye kadar bakma sözleşmesi veya miras hukukuna ilişkin amaçlarla yapılmış gibi gösterilmesi sayılabilir. Bu tür muvazaalar, önalım hakkının kullanılmasını engellemeyi amaçlar.

Satış İşlemini Bağışlama Olarak Gösterme

Satış işlemini bağışlama olarak gösterme muvazaası, taşınmazın bağışlandığı izlenimi verilerek önalım hakkı sahibinin hakkını kullanmasını engellemeyi amaçlar. Bu durumda, muvazaanın ispat edilmesi halinde, görünürdeki bağışlama işlemi geçersiz sayılabilir ve önalım hakkı kullanılabilir.

Satış İşlemini Trampa Olarak Gösterme

Trampa, iki malın karşılıklı olarak değiştirilmesi anlamına gelir. Satış işlemini trampa olarak gösterme muvazaası, taşınmazın satılmadığı izlenimi verilerek önalım hakkının engellenmesini hedefler. Muvazaanın ispatı halinde, trampa işlemi geçersiz kılınabilir ve satış olarak kabul edilerek önalım hakkı kullanılabilir.

Yargıtay Kararları:

• Yargıtay 1. Hukuk Dairesi, 18.12.2017 tarihli kararında (2017/4920 E., 2017/7434 K.), trampa işlemlerinin muvazaa kapsamında değerlendirilmesine ilişkin önemli kriterler belirlemiştir.

Satış İşlemini Ölünceye Kadar Bakma Sözleşmesi Olarak Gösterme

Bu tür muvazaada, taşınmazın bakım karşılığı devredildiği izlenimi verilerek, mirasçılardan mal kaçırma amacı güdülür. Ancak muvazaanın ispatı halinde, bu işlem geçersiz sayılarak satış işlemi olarak kabul edilir ve önalım hakkı devreye girer.

Önalım Hakkına Karşı Yapılan Hileler: Muvazaa İşlemlerinin İç Yüzü Miras Hukukuna İlişkin Amaçlarla Yapılan Satış

Mirasçılardan mal kaçırma veya miras paylaşımını manipüle etme amacıyla yapılan bu tür muvazaa işlemlerinde, satış işlemi başka bir hukuki işlem gibi gösterilir. Bu durumda, muvazaanın ispatı halinde işlem geçersiz sayılabilir ve önalım hakkı uygulanabilir.

Önalım Hakkında Bedelde (Miktarda) Muvazaa

1. Genel Olarak

Bedelde muvazaa, taşınmazın satış bedelinin tapuda gerçekteki bedelinden farklı gösterilmesi suretiyle yapılır. Bu tür muvazaalar, taşınmazın gerçek değerinin saklanarak önalım hakkı sahibinin hakkını kullanmasını zorlaştırmayı amaçlar.

2. Satış Bedelinin Yüksek Gösterilmesi

Tapuda taşınmazın satış bedelinin yüksek gösterilmesi, önalım hakkı sahibinin daha yüksek bir bedel ödemek zorunda bırakılması amacıyla yapılır. Bu durumda, muvazaanın ispatı halinde gerçek bedel üzerinden önalım hakkı kullanılabilir.

Yargıtay Kararları:

• Yargıtay Hukuk Genel Kurulu, 11.05.2011 tarihli kararında (2011/173 E., 2011/291 K.), tapuda bedelin yüksek gösterilmesinin muvazaalı işlem sayılabileceğine hükmetmiştir.

3. Satış Bedelinin Düşük Gösterilmesi

Taşınmazın satış bedelinin tapuda düşük gösterilmesi, satışın gerçek değerinin saklanarak vergi ve harçlardan kaçınmayı amaçlar. Bu durumda, muvazaanın ispatı halinde gerçek bedel üzerinden önalım hakkı kullanılabilir.

4. Gabin (Aşırı Yararlanma)

Gabin, bir tarafın diğerinin zor durumda kalışından faydalanarak aşırı yarar sağlamasıdır. Taşınmaz satışlarında gabin, alıcının veya satıcının diğer tarafın zor durumunu istismar ederek adil olmayan bir bedel belirlemesiyle ortaya çıkar. Gabin durumunda, işlem muvazaalı sayılabilir ve iptali talep edilebilir.

Yargıtay Kararları:

• Yargıtay 7. Hukuk Dairesi, 20.12.2016 tarihli kararında (2016/21708 K.), gabin kavramının hukuki sonuçlarına değinmiştir.

Sonuç

Önalım hakkına karşı işlemlerde muvazaa ve bedelde muvazaa, önalım hakkının kullanılmasını engellemeye yönelik hileli işlemler olarak değerlendirilir. Yargıtay kararları, bu tür muvazaaların nasıl ispatlanacağı ve sonuçları konusunda önemli kriterler belirlemiştir. Muvazaa tespit edildiğinde, görünürdeki işlem geçersiz sayılarak önalım hakkı korunur. Bu tür muvazaaların ispatı, her türlü delille mümkün olup, hak sahiplerinin mağduriyetlerinin önüne geçilmesini sağlar. Önalım Hakkına Karşı Muvazaa hakkında daha fazla bilgi almak için Gayrimenkul Avukatımız ile iletişime geçebilirsiniz.

Yasal Danışmanlık

Yer Ayırt