( Şufa ) Önalım Hakkın Kullanılamayacağı Haller

Önalım hakkı, paylı mülkiyete konu taşınmazlarda paydaşlara, payın üçüncü bir kişiye satılması durumunda tanınan öncelikli olarak payı satın alma hakkıdır. Ancak, bu hakkın kullanılamayacağı belirli durumlar mevcuttur. Bu yazıda, önalım hakkının kullanılamayacağı durumlar ve Yargıtay kararları ışığında detaylı bir inceleme yapılacaktır.

1. Cebri Artırmalı Satışlar

Önalım hakkının kullanılamayacağı durumların başında cebri artırmalı satışlar gelir. Medeni Kanun’un 733/1 maddesi ve Türk Borçlar Kanunu’nun 240/2 maddesine göre, taşınmazın cebri artırma yoluyla satışında önalım hakkı kullanılamaz. Bu hüküm, önalım olayının iradi bir işlem olması gerekliliğinden kaynaklanmaktadır.

2. Payın Kamulaştırılması

Kamulaştırma işlemi, devlet veya kamu tüzel kişilikleri tarafından gerçekleştirilen bir işlemdir ve bu işlem sonucunda önalım hakkı kullanılamaz. Nitekim Türk Borçlar Kanunu’nun 240/2 maddesi gereğince, kamu hizmetlerinin yerine getirilmesi amacıyla yapılan edinimlerde önalım hakkı kullanılamaz.

3. Bağışlama ve Karma Bağışlama

Bağışlama işlemleri, ivaz (karşılık) içermediğinden önalım hakkının kullanılması mümkün değildir. Ancak, Yargıtay, gerçekte satış olan işlemlerin bağışlama gibi gösterilmesi halinde önalım hakkının kullanılabileceğini belirtmiştir. Karma bağışlama durumunda ise, satış karakteri ağır basıyorsa önalım hakkı kullanılabilir, aksi durumda kullanılamaz.

4. Satış Vaadi

Taşınmazın satış vaadine konu edilmesi durumunda, önalım hakkının kullanılıp kullanılamayacağı tartışmalıdır. Genel olarak, satış vaadi borçlusunun borcunu ifa etmemesi halinde açılan davada hakim tescile karar verebildiği için, bu durumda önalım hakkının kullanılması mümkündür. Ancak, bu konuda farklı görüşler de bulunmaktadır ve kesin bir yargı olmamakla birlikte, çoğunlukla önalım hakkının doğrudan kullanılamayacağı kabul edilir.

5. Dürüstlük Kurallarına Aykırılık ve Fiili Taksim

Önalım hakkının dürüstlük kurallarına aykırı olarak kullanılması mümkün değildir. Yargıtay, paydaşların taşınmazı fiili olarak taksim etmeleri halinde, diğer paydaşın önalım hakkını kullanmasının dürüstlük kuralına aykırı olacağını belirtmiştir. Bu durumda, paydaşlar aralarında belirli bir kullanımı kabul etmişlerse ve bu kullanım uzun süre devam etmişse, önalım hakkının kullanılması dürüstlük kuralına aykırı olacaktır.

6. Miras ve Aile İçi Devirler

Miras hukuku çerçevesinde yapılan devirlerde, şeklen satış gibi görünse de aslında miras hukuku ya da hibe gibi amaçlarla yapılan işlemler önalım hakkının kullanımını engeller. Yargıtay, karı-koca, evlat veya yakın akraba arasında yapılan devirlerde, satış şeklinde gözüken işlemlerin aslında miras hukuku ya da hibe maksatlı olduğunu belirlemiş ve bu durumlarda önalım hakkının kullanılamayacağını hükme bağlamıştır.

7. Satış Bedelinin Yüksek veya Düşük Gösterilmesi

Satış bedelinin önalım hakkının kullanımını engellemek amacıyla yüksek belirlenmesi veya tapu harcı daha az ödenmesi maksadıyla düşük gösterilmesi durumlarında, bedelde muvazaa iddiası ortaya çıkabilir. Yargıtay, bu tür durumlarda gerçek bedelin araştırılması gerektiğini ve muvazaanın tespiti halinde önalım hakkının kullanılabileceğini belirtmiştir.

Önalım Hakkın Kullanılamayacağı Haller ile ilgili

Yargıtay Kararları

Yargıtay 6. Hukuk Dairesi Kararı (22.11.2011 T., 2011/11373 E., 2011/12630 K.)

Bu kararda, taşınmazın paydaşlarca fiili olarak taksim edilip her bir paydaşın belirli bir kısmı kullanması durumunda, önalım hakkının kullanılması dürüstlük kuralına aykırı bulunmuştur. Satıcı zamanında bu yerde hak iddia etmeyen davacının tapuda yapılan satış sebebiyle önalım hakkını kullanması uygun görülmemiştir.

Yargıtay 6. Hukuk Dairesi Kararı (05.12.2011 T., 2011/8856 E., 2011/13775 K.)

Bu kararda, taşınmazın satış vaadine konu edilmesi ve bu vaadin ifa edilmemesi halinde, açılan davada tescile karar verilmesi durumunda önalım hakkının kullanılabileceği belirtilmiştir.

Yargıtay 14. Hukuk Dairesi Kararı (20.03.2017 T., 2015/17174 E., 2017/2116 K.)

Bu kararda, payın bağış olarak gösterilmesi halinde, gerçekte satış olduğunu kanıtlayan davacının önalım hakkını kullanabileceği belirtilmiştir. Bağışın muvazaalı olduğu, aslında satış olduğu durumlarda önalım hakkı korunmuştur.

Yargıtay 14. Hukuk Dairesi Kararı (05.06.2017 T., 2015/13803 E., 2017/4643 K.)

Bu kararda, taşınmazın mirasçılar arasında miras paylaşımı veya hibe gibi nedenlerle devredilmesi durumunda, önalım hakkının kullanılamayacağı belirtilmiştir. Aile içi devirlerin gerçek bir satış olmadığını kanıtlayan davacının önalım hakkı korunmamıştır.

Önalım Hakkın Kullanılamayacağı Haller

Sonuç

Önalım hakkının kullanılamayacağı haller, taşınmaz mülkiyeti ile ilgili işlemlerin ve bu hakkın kullanılmasının yasal sınırlarını belirlemektedir. Bu sınırlamalar, paydaşların haklarının korunmasını ve taşınmaz piyasasında dürüst ve adil işlemlerin gerçekleştirilmesini sağlamaktadır. Bu bağlamda, önalım hakkını kullanmayı düşünen paydaşların, yukarıda belirtilen durumları göz önünde bulundurarak hareket etmeleri gerekmektedir. Söz konusu durumlarda hak kaybının yaşanmaması için avukat ile çalışmanız tavsiye edilir. Önalım hakkı için daha fazla detaylı bilgi almak isterseniz Gayrimenkul Avukatımız ile iletişime geçebilirsiniz.

Yasal Danışmanlık

Yer Ayırt